息差不再诱人 产托高回酬光环褪色
(吉隆坡7日讯)行动管制令限制放宽,成功提振客流量和租户销售,令2021年第四季大马产托盈利表现不俗,但兴业研究仍对零售和办公空间供过于求情况感到忧虑,同时国家银行可能在今年下半年启动利率正常化,也可能令产托高回酬光环褪色。
兴业研究表示,去年第四季大马产托盈利表现普遍符合预期,主要是购物中心全面重开、跨州旅游禁令取消,以及年终佳节和报复性消费等因素带动。同时,考量到消费者出现报复性消费趋势,租户令人鼓舞的销售表现,也意味著租金援助减少。
“各大产托全年盈利也达到市场预期的96至128%,但我们相信唯有对旅客依赖程度不高的优质黄金地点商场,将出现可持续性复苏。”
该行解释,除了严重的病例外,国内每日确诊个案依旧居高不下,加上全国对实打加强针的接受度依旧疲弱,对复苏主题潜存风险。
“经济增长仰赖旅游业,而新变种病毒的出现可能会对国境重开带来挑战,进而抑制经济全面复苏。在最佳情况下,我们预期大马国境将最快在今年下半年重开,因此高度仰赖旅客的商场客流量可能仅会逐步增加,客流量缺口需要时间才能恢复。”
租金调升率或持续疲弱
兴业研究说,虽然行动管制令放宽已驱动客流量回升,但租金调升率(reversion rate)并未显著增加。
“目前,多数零售产托销售额占总营业额不足10%,意味著基本租金仍是主要租金收入来源。考量到零售商场租户面对严峻的营运环境考验,我们不排除租金调升率将持续疲弱。”
该行指出,产托经理和零售业者点出,在冗长的封锁下,许多租户现金储备枯竭的事实,因此不排除租金援助可能延续至2022财政年,但金援力度将有所收敛。
“此外,严格的标准作业程序(SOP)也可能抑制商场发挥最大复苏潜能。”
与此同时,市场也不应忽略商场供过于求窘境。兴业研究表示,今年将有超过450万平方呎的新零售商场竣工,其中包括吉隆坡三井购物广场旗下啦啦宝都(Mitsui ShoppingPark LaLaport)、IOI城市购物广场二期、敦拉萨国际贸易中心(TRX)The Exchange和吉隆坡吉隆坡Esplanade购物广场。
“有鉴于此,我们相信在新商场抢客下,现有商场将出招留住租户,预期今年租金调生率将平平无奇。”
至于休闲和商业产托前景,兴业研究认为,跨州旅游禁令解除,以及过去20个月祭出的宅渡假(Staycation)促销活动并未为酒店带来显著复苏,主要是占酒店营业额多数的企业活动预期依旧萎靡不振。
“只要行动管制措施一日未解除,我们预期平均房价和入住率都将持续承压。同时,虚拟会议和活动持续存在,也意味著企业预定活动仅会温和复苏。”
该行指出,虽然办公产业持续供过于求,但调查显示员工急于回归职场,意味著办公空间需求将持续存在。
“不过,调查显示租户可能缩减20至30%的办公空间,而这可能对租金带来压力,但相信KLCC产托(KLCC,5235SS,主板产业投资信托组)等优质办公楼资产将经得起时间考验。”
工业产业需求续殷切
工业产业在电子商务热潮下,需求持续殷切。兴业研究说,消费者从线下转往线上消费的新常态,大大提高仓库需求,促使部份产托开始放眼收购工业资产来多元化资产组合,以获得稳定的收入增长和高达7%的回酬率。
整体来看,兴业研究认为,政府已撤回从冠病迈入地方性流行病(Endemic)计划,加上联储局货币政策立场转“鹰”,以及国家银行可能在下半年升息25个基点,大马产托与大马债券的息差已不再诱人,因此对产托市场前景仍抱持审慎态度。
“面对疫情升温,AXIS产托(AXREIT,5106,主板产业投资信托组)抗压力相对较强,主要是电子商务热潮令其仓库需求持续旺盛,同时经济重开也促使集团加速扩张,因此我们将之评为投资首选。”
https://www.sinchew.com.my/20220207/%E6%81%AF%E5%B7%AE%E4%B8%8D%E5%86%8D%E8%AF%B1%E4%BA%BA-%E4%BA%A7%E6%89%98%E9%AB%98%E5%9B%9E%E9%85%AC%E5%85%89%E7%8E%AF%E8%A4%AA%E8%89%B2/
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