香港行高地價政策，常說「擁資產者得天下」，香港磚頭讓不少人致富，算是相當穩當的投資。除買入磚頭之外，數年前聽過身邊朋友玩地舖租上租，當時感到很神奇，因為不用花太多資金去擁有磚頭資產，亦能享受該資產所產生的現金流，感覺朋友「轉數」甚快。從前的香港，持有磚頭收租可謂「無得輸」，租上租賺錢也相當順利，直至今年發生不少「黑天鵝」。
早前有新聞指一名財務達人一直以租上租操作，租用油尖旺一幢涉及72間客房的小型酒店作投資，一次過簽下租用多年的合約，再分散租出，賺取當中差價。可惜不敵疫情，決定提早五年退租，以尚餘的租約期計算，尾數涉及賠償超過八千萬元。
類似的理念，早前內地也有出現，內地一家壟斷式出租公寓(蛋殼公寓)，也利用租上租方式營運。蛋殼公寓先租入業主單位，再以折扣價租出，但租客需要繳付一年租金。由於以量取勝，市佔率相當高的蛋殼公寓已有討價還價的能力。可是，近期蛋殼公寓疑因資金出現問題，停止向業主交租，令一眾租客雖繳付了一年租金但仍被迫遷，產生不少社會問題。
連穩當的磚頭都出事，這些年所發生的事情令人們看見風險，從前被認為是低風險的地方，出事起來也不能看輕。「黑天鵝」用以形容一些發生機率很低的事情，近期發生了很多次，大家還記得嗎？
一隻世紀IPO，通過了所有上市審批，到上市前一晚突然被煞停了。記得當晚群組與討論區熱鬧非常，大家都對事件為之側目，有些更擔心蝕孖展利息。
一間一百幾十年都未停過派息的國際級銀行，就連金融海嘯時股價低殘仍保持派息，但今年竟於除淨後宣布不派息。這更令借上借、以息養息的「碌碌碌大法」也失效(見影片)。
幾個月時間，一連多個行業幾近癱瘓，例如旅遊、航運、零售等，電視看見一位先生，讀好書，考進航空公司當上機長，服務近20個年頭，最後被裁走，轉行做巴士司機。
日子難過，作為投資者，從中更深度領悟到風險管理，這些年讓我們見識到近乎不可能發生的事情也可以接連出現。即使對某投資多有信心，也得要留一條後路，更要好好控制槓桿，寧願少賺一點，也要留得青山在，共勉之。
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