AXREIT（5106）- 股价反弹幅度堪比IGBREIT 的公司！
在股市动荡不已，让人难以猜测市场的大方向时，REITs 就会成为投资者们的避险天堂。而除了市面上很多人讨论的 IGBREIT，SUNREIT，以及最近比较红的 KIPREIT 之外，其实这家 AXREIT 的股价也已经慢慢回调了！可是AXREIT 相比上面那三家公司又有什么特别呢？为了回答这个问题，我们现在正式开始分析 AXREIT！
AXREIT（全名 Axis Real Estate Investment Trust）是马来西亚在从Property Trust 改名为REIT 之后第一家上市的 REIT 产托，根据公司2019 财政年里面我们可以看到，公司目前持有 48家产业，总AUM（Asset Under Management）高达 RM 3.1 Billion，并且NLA 高达 9.5 Million Sq. ft.
其中，他们有36家产业的Occupancy Rate 达到100%，直到31/12/2019 为止公司的WALE（Weighted Average Lease Expiry*）长达六年，并且整体产业组合的Occupancy Rate 达到了92% 的幅度！
*WALE 是计算REIT 所有租凭会满期的平均年份。
对于AXREIT 这家产托来说，你可以说他是披着 Office REIT 外套的 Industrial REIT 公司，因为如果你翻看他们年报的话会发现他们前几个产业都是属于Office 类型的，比如说比较出名的 Menara Axis，Quattro West，Axis Business Campus 等等。不过实际上来说，AXREIT 有高达91% 的产业都是属于Industrial Title（工业用途的产业），而旗下的产业也集中在雪兰莪州，主要都是Warehouse Logistics 的产业。
以公司的产业组合 NLA 来说，其中有44% 都是属于Warehouse Logistics 的业务，31% 属于Manufacturing Facilities（生产业务），16% 属于Office / Industrial 的业务，5% 属于纯 Office，以及最后的 4% 属于 Hypermarkets。而公司前10的租客也是蛮有名的公司，其中包括Nestle Products Sdn. Bhd.，LF Logistics Services (M) Sdn. Bhd.，Yongnam Engineering Sdn. Bhd.，Tesco Stores (Malaysia) Sdn. Bhd. 以及 POS Logistics Berhad等等。公司前10名顾客占了营业额46.36% 左右的营业额。
我们也参考了 Kenanga 投行的报告。对于公司的顾客群来说，AXREIT 并没有预期会出现更低的Rental（也就是说他们没有给Discount 给顾客），不过根据不同的客户群以及以各个案件来说，AXREIT 说可能会有延后偿还租金出现，不过以 March 2020 – May 2020 来说，目前的租金延后可以说是处于Minimal 的阶段，因此相信对于他们下个季度的利润影响会非常小。
在参考了公司顾客群的分布后，我们了解到他们的顾客群有31% 是Logistics 业务，30% 是Manufacturing 业务，18% 是属于 Consumer Products。以这样的顾客群Portfolio 来说，难怪他们受到MCO 的影响那么小（小的定义是对比Hospitality REIT 以及 Retail REIT）！
不过，相信一些资深的投资者对于 AXREIT 接下来的NLA 出租率满期蛮担心的，对于这一点我们也进行了分析，公司在2020 全年预计会有 1.681 Million Sq. ft.（或17.71% 的总NLA）会满期，2021 年则是有1.475 Million Sq. ft.（或总NLA 的15.53%）会满期，综合有33.24% 会在今年以及明年满期。
既然如此，我们就参考2019年他们2.125 Million Sq. ft. 满期有多少 % Renewal 吧！直到今天，AXREIT 已经有96% 在2019 年满期的NLA 组出去了，其中84% 是Renewal（即旧的顾客翻新租凭合约），所以我个人对于公司 FY 2020，FY 2021 的情况并不担心！
在进入公司的财政状况分析之前，我们再看看公司产业Portfolio 的 IRR（Internal Rate of Return）。其中他们的Net IRR 大约是 7.9%，以Warehouse Logistics 占8.4% 为最高，Hypermarket 站8.3% 为第二稿，而最低的反而是公司的Office 产业，Net IRR 才 7.0% 而已，因此我们可以断定 – AXREIT 核心业务都是摆在Warehouse Logistics 里面，而不同于Office REIT，Warehouse Logistics 的需求量还是很强的！
从公司过去多年的季报来看，虽然他们的成长涨跌不一，但是拉长10年来看的话公司的营业额还是以CAGR 10.25% 的年复增长率来增加，净利也以 8.38% 的CAGR 上涨，至于Dividend Paid 更是以10.61% 来成长，不过更值得我们研究的是 – 公司的 Dividend Payout Ratio 在 FY 2019 只是 63.52% 而已，这也意味着公司在未来还有更多派息的空间！
不过，公司最重要的指标之一 Gearing Ratio 目前是出于 28.71%，比行业的35% 到36% 更低，但是观察 AXREIT 过去10年来的 Gearing Ratio “Pattern” 是当他们接近35% - 40% 的水平的时候，他们就会进行Private Placement，比如说 2008 以及 2009 年公司进行过两次Private Placement，把Gearing Ratio 从36% 拉低到27%，以及33% 拉低到27% 不等，而在2019 年他们的Gearing Ratio 也达到了 40%，在进行Private Placement 过后，公司的Gearing Ratio 才达到我们刚才提到的 28.71%，由于Private Placement 会稀薄投资者的股权，因此在这里要提别提一提投资者这一点！
很明显的 AXREIT 肯定不比 IGBREIT 出名（毕竟我们也很少会看到 AXREIT 的产业），但是以我个人观点来说AXREIT 未来的成长并不会比IGBREIT，短期内的表现甚至会比 IGBREIT 更好！预计AXREIT 在8月份派发的股息应该会在 RM 0.020 左右的水平，而我个人对于他们业务的长期发展也有信心！不过根据Vi.App 以公司周息率来计算他们内在价值来看，目前 AXREIT 的股价已经比内在价值高出 16.77%。
虽然AXREIT 是目前股市内的最好避风港之一，但是我们看到 EPF，Kumpulan Wang Persaraan 在4月份频密的抛售公司的股份，虽然股价上涨，不过大股东有这类型的动作的话可能短期股价会有回调（而我也希望有回调），如果大跌的话不失为一个不错的投资选择。
*明天可能讨论时代改变带给 Office REIT 的影响，有兴趣的可以留言 +1！
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