【我是包租公】——SUNREIT (5176) 双威产托 SUNWAY REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
【我是包租公】——SUNREIT
当你和另一半在Sunway
Pyramid手牵着手逛街，或是独自一人溜达的时候，看着络绎不绝的人潮，你有没有想过，如果这间购物中心是你的产业，单靠收租就能爽爽过日子，那该多好？其实，想要成为Sunway
Pyramid的拥有者绝非痴人说梦。不论你是打工一族、freelancer或是中小企业的老板，只要透过产业投资信托（REIT，Real
Estate Investment Trust），人人都有机会从农民变地主，成为包租公！
一般上，产业投资信托会投资在各类资产，如：购物中心、办公室，零售，酒店，医院、学院、工厂、物流仓库和商业园区。
有的产业投资信托专注于一种资产类别，有些则提供多元化的投资组合。 这些房产通过所收取的租金，为投资者提供源源不断的收入，以及未来潜在的资本增长。
简单来说，REIT通过证券化的结构，把一块大蛋糕分成很多块小蛋糕，让一般投资者只需付出房产一部分的价格就能够投资优质的商用地产。同时，为享有免税地位，产业投资信托每年必须派出收益总额的90%予单位持有人。在股票交易所上市的REIT，其交易方式就如股票交易。
双威产业投资信托（SUNREIT）旗下的资产除了Sunway Pyramid Shopping Mall之外，还有3间购物中心、6间酒店、4栋办公楼、1间医院、1个大学校园和1个工业物业.。目前所持有的的房产价值高达RM8.084billion。
【零售】
零售领域贡献了SUNREIT高达74%的营业额和71%的净产业收入（NPI，Net Property Income），是贡献最高的领域。其中的Sunway Pyramid Shopping Mall更是独树一帜，一间购物中心就贡献了整个产托56%的营业额和58%的NPI，是SUNREIT的半壁江山。零售领域的平均出租率有95%，包含以下资产：
Sunway Pyramid Shopping Mall
Sunway Carnival Shopping Mall
SunCity Ipoh Hypermarket
Sunway Putra Mall
Sunway Carnival Shopping Mall
SunCity Ipoh Hypermarket
Sunway Putra Mall
【酒店】
酒店领域贡献了14%的营业额和16%的NPI，是贡献第二高的领域。该领域半数的资产都位于Bandar Sunway。酒店领域的平均出租率为77%，包含以下资产：
Sunway Resort Hotel & Spa
Sunway Pyramid Hotel
Sunway Clio Property
Sunway Putra Hotel
Sunway Hotel Seberang Jaya
Sunway Hotel Georgetown
Sunway Pyramid Hotel
Sunway Clio Property
Sunway Putra Hotel
Sunway Hotel Seberang Jaya
Sunway Hotel Georgetown
【办公楼】
办公楼领域贡献了6%的营业额和5%的NPI。 平均出租率有77%，比去年的69%进步不少。办公楼领域包含以下资产：
Menara Sunway
Sunway Tower
Sunway Putra Tower
Wisma Sunway
Sunway Tower
Sunway Putra Tower
Wisma Sunway
【服务】
服务领域贡献了5%的营业额和7%的NPI，平均出租率为100%，包含以下资产：
Sunway Medical Centre (Tower A & B)
Sunway University & College Campus
Sunway University & College Campus
【其它】
其它领域贡献了1%的营业额和1%的NPI，平均出租率为100%，包含以下资产：
Sunway REIT Industrial - Shah Alam 1
【业务近况】
FY2020首两个季度的营业额，对比去年同期提高了9.9%，由283.2M增至311.5M，主要原因是新收购的双威大学校园带来新的收入，以及所有细分领域都有更好的表现。NPI则由214.7M增加21.0M至235.7M，增幅与营业额同步，上升9.8%。税前利润获得了11.8%的提升，由139.4M增至155.9M，增加了16.5M。
零售领域首两个季度的营业额增长了1%，NPI则由于Sunway
Pyramid较低的广告宣传收入和较高的维修费用，下跌了3%。酒店领域由于Sunway Resort Hotel &
SPA大宴会厅和会议室的翻新工程完工，营业额和NPI分别增长了15%和18%。办公楼领域由于出租率的提升，营业额上涨了11.1%，NPI也走高8%。
服务领域的营业额大幅上扬153%，NPI也同步上涨了153%。服务领域表现大好的原因可以归咎于新收购的Sunway University
& College Campus所带来的新收入以及Sunway Medical
Centre的租金调整贡献了更多的租金。其他领域的营业额和NPI也因为租金调整的关系，同时提升了10%。
2020Q2的DPU（Distribution Per Unit，每单位分配），相较于去年同期多了8.9%，由2.25sen提升至2.45sen。
【个人观点】
SUNREIT的股价从今年二月的RM1.90滑落21%至近期的低点RM1.50，随后开始反弹至RM1.70后又走低；2020年4月21日的收盘价格为RM1.57。
SUNREIT的股价从今年二月的RM1.90滑落21%至近期的低点RM1.50，随后开始反弹至RM1.70后又走低；2020年4月21日的收盘价格为RM1.57。
当经济前景不明朗，未来各项地产的续租率和租金调整幅度都肯定会受到影响。以目前的局势来看，股价跌破RM1.50并非不可能。值得一提的是，Sunway
Malls宣布旗下购物中心行动管制期间将豁免租户租金，短期内必定打击业绩表现。但是以长远的目光来看，房东今日愿意与租户共苦，分担财务负担，想必往后行情较好时，租户也愿意与之同甘。
大股东双威（SUNWAY）手握40.88％股权，未来将不断地把资产注入SUNREIT，是往后SUNREIT盈利增长的动力。但是凡事有两面，有的人认为SUNREIT只是SUNWAY套现资产地工具。
SUNREIT目前的NTA是RM1.4904，DY为6.11%，ROE则有9.18%，估值的确有吸引力。值不值得投资？我认为大雪将至，今年必定是一场寒冬。我会待冬去春来之际才选择入场，若是如此，就不需“经一番寒彻骨”，便能“得梅花扑鼻香”。
想要了解另外两家鼎鼎大名，持有着Mid Valley Megamall 和Pavillion的IGBREIT和PAVREIT吗？只要这篇文章有超过100次的分享，正在追剧的我就会“暂停”我的Netflix，提笔帮大家分析分析啦！
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Investman 投资侠
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https://klse.i3investor.com/blogs/jylee0923/2020-04-24-story-h1506106907.jsp
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