REITs中文名稱是「不動產投資信託」，讓投資人可以用小資金投資不動產，
這篇文章市場先生要和大家介紹REITs的基本知識，以及怎麼買進？包含台股、美股、ETF、基金的買進交易方式，
包含以下幾個部分：
1. 什麼是不動產投資信託(REITs)？
2. REITs的特性、優缺點是什麼？
3. REITs怎麼買？要買REITs、基金還是美股REITs ETF？
4. REITs歷年指數報酬績效走勢表現
5. REITs的風險報酬如何？
6. 投資REITs要注意什麼？
本文提到所有投資標的皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前務必自行研究判斷。
什麼是不動產投資信託(REITs)？
不動產投資信託(REITs)=將不動產證券化，讓投資人用小錢也能投資不動產REITs(Real Estate Investment Trust)，中文叫做「不動產投資信託」，以下簡稱REITs，
顧名思義就是投資不動產，讓投資人也可以用小錢投資不動產。
簡單來說，這是一個不動產證券化的商品，將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，
讓一般資金不多的人，也能透過持有股份的方式投資不動產。
要留意的是，不動產並非只有指我們平常談的房地產或商辦，
而是包含各種可以有出租收入的土地或建物含其上設備。
REITs的特性、優缺點是什麼？
不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化，投資概念：像共同基金，結合大眾資金來投資各種不動產收入
投資標的：主要為商業不動產(辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等等)、通訊基地台、機房等等設施
投資目的：希望能獲得不動產租金收入為主，以及資產增值(但非主要)
不動產證券化商品主要有兩類，不動產資產信託(REAT)、不動產投資信託(REITs)，
本篇以介紹不動產投資信託(REITs)為主。
不動產”資產”信託(REAT)：
類似債券，雖然有固定收益，但投資門檻較高(至少需數百萬)，主要為大戶法人投資。
不動產”投資”信託(REITs)：
類似基金，有固定配息也有資產價值波動的資本利得，投資人只要準備小額資金就能進場。
不動產投資信託(REITs)的優點：
1. 小資金可投資、流動性佳：
REITs將不動產證券化，變成一張張的股票在公開市場交易，
因為投資門檻低，適合小額投資人來投資不動產領域配置資產。
另外因為將不動產分割證券化，買賣變得跟股票一樣方便，
因此更有流動性、易於轉手、交易成本也降低。
2. 收益穩定：
REITs的收益來自自租金收入、管理維修費用、承租率等，
美國法令規定REITs必須將當年度至少90%的收益以股利形式分配給股東，
而台灣則是規範REITs信託利益應每年分配，所以投資人每年可強制分配到股息。
3. 享有稅賦優惠：
美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，
這樣即不需支付企業所得稅(corp income tax)，
所以有些收入模式為不動產的上市公司會選擇將股票轉變成REIT形式。
台灣則是依據不動產證券化條例，規定REITs的信託利益要每年分配，
而且免徵證券交易稅、投資收益採取6%分離課稅，不併入綜所稅計算所以免徵證所稅。
4. 作為資產配置的類別之一：
REITs的表現許多時候和股票類似，但也和股票略所不同，
例如2001-2002年股市大跌時，REITs依然有正報酬，
但2007-2008年，REITs的下跌波動程度就遠比股市大。
由於具備資產的差異性，因此是許多資產配置會考量的資產之一。
可閱讀：什麼是資產配置？
不動產投資信託(REITs)缺點：
1. 不動收益變動風險：
REITs是封閉型基金，交易時的成交價格是根據市場實際的買賣價，
若是不動產景氣不好、投資人預期景氣看壞，都會影響REITs價格。
此外美國許多大型的REITs，本身都有債務槓桿在其中，這點也是潛在風險。
2. 要考量管理團隊績效：
REITs是將所有權、經營權分離營運，投資人用購買證券的方式來參與不動產投資，
這並不是直接買賣不動產，所以會缺乏對不動產自主處分、經營的權利。
如果REITs的經營者經營不善，也會影響證券價格，這是投資人必須承擔的風險。
3. 淨值波動大：
觀察長期的REITs走勢，會發現它在市場恐懼情緒上升時，波動往往變得極大，
表現其實很像是放大槓桿的高收益債，在2007-08年最大跌幅接近75%，遠比股市波動還大，
在配置時，須留意比例不宜過高。
REITs怎麼買？要買REITs、基金還是美股REITs ETF？
REITs相關商品有REITs、REITs基金(REITs Fund)、REITs ETF1. 直接買REITs：一檔REITs，代表該檔REITs名下投資標地的部分所有權。
2. REITs基金(REITs Fund)：REITs基金是指投資在多種不同的REITs上。
3. REITs ETF：以分散投資REITs組成的ETF。
以下分別細談投資REITs不同方式差異：
1. 投資上市(櫃)掛牌REITs：
這種投資方式類似在買股票。
國內目前有7支REITs，數量很少、類型有限。
目前富邦、國泰金控把持有的商辦發行一定額度的REITs，
公開募集後掛牌上市，掛牌後買賣投資人在盤面上以市價交易。
國內REITs：富邦一號(01001T)、國泰一號(01002T)、新光一號(01003T)、
富邦二號(01004T)、國泰二號(01007T)、圓滿一號(01009T)、樂富一號(010010T)。
用一般股票券商即可下單買進台灣的REITs，
可閱讀：股票券商開戶優惠推薦
美股的REITs選擇類型就很多了，並非只有商辦，
規模大且知名的企業的例如：
AMT美國電塔公司：專門提供通訊電塔出租
CCI冠城國際公司：提供通訊基地台出租
PLD普洛斯公司：提供物流類不動產出租
除此之外還有很多，未來市場先生再寫文章分別介紹。
透過一般的美股券商，即可買進美國的REITs，
可閱讀：投資美股該選擇哪家券商開戶？
2. 投資REITs基金：
類似共同基金，但投資標的物是以國內外的REITs為主，
REITs基金包括國內投信公司核准發行的REITs基金、投信投顧公司代理的海外基金，
一樣是向投資人募集資金來投資全世界不動產標的、相關股票、債券和衍生性商品。
如何找到REITs相關基金？
透過基金投資，通常可以分散投資到某一些特定類型的REITs中，
這些基金名稱中通常會有”不動產“這三個字，搜索關鍵字就能找到。
買基金建議從基金平台買，不要從銀行買，會比較節省費用，
可閱讀：最新基金平台開戶手續費優惠推薦
3. 投資REITs ETF：
ETF是我覺得一般新手比較推薦入門投資REITs的方式。
主要是投資REITs相關標的組成的ETF，和基金一樣有分散投資的效果。
國內相關標的很少，而國外已經有許多檔相當成熟有規模的ETF。
市場先生整理其中規模較大的常見ETF如下表：
| 美股規模大REITs相關ETF | ||||
| 代號 | 全名 | 區域/類型 | 費用率 |
規模(百萬美金)
|
| VNQ | Vanguard Real Estate Index Fund | 美國REITs | 0.12% | 29525M |
| SCHH | Schwab US REIT ETF | 美國REITs | 0.07% | 5161M |
| VNQI | Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund ETF | 非美國REITs | 0.12% | 4368M |
| XLRE | Real Estate Select Sector SPDR Fund | 美國REITs | 0.13% | 3442M |
| IYR | iShares U.S. Real Estate ETF | 美國REITs | 0.42% | 3183M |
| 資料整理：Mr.Market市場先生 | ||||
可閱讀：ETF要怎麼買？
如果要投資美股ETF，
可閱讀：投資美股該選擇哪家券商開戶？
投資時要注意，投資單一區域不動產REITs，風險會比投資佈局全球化REITs高，
投資時的考量要以能分散風險、多元化投資方式為主，
所以投資REITs基金或REITs ETF來佈局全球，才是較適合的作法。
不動產投資信託REITs的報酬/風險如何？
台灣不動產投資信託(REITs)的發展受限於法規限制，和美國REITs有相當大的差異，
美國REITs是以公司經營的方式、台灣則是以信託方式，管理方式不一樣。
美國REITs：
經理人就是地產管理專家，可以向銀行借款做不動產開發收購，
資產績效不佳能立即處分、決策快速有效率，能獲得較高的投資報酬率，但因為高槓桿，波動也相當劇烈。
台灣REITs：
用信託方式，受託機構為銀行信託部門，管理費固定所以不會任意調整租約，
好處是投資人能有穩定殖利率，但不會像國外REITs為了獲得更高報酬率而積極操作(使用高債務槓桿)。
台灣不動產投資信託(REITs)的投資收益來自租金收入，
但台灣商辦租金收益較低，也是較不受投資人青睞的原因。
REITs歷年指數報酬績效走勢表現
觀察過去2001年以來REITs指數的表現如下圖。2001-2002年股市大跌時，REITs依然有正報酬。
2007~2008年為美國房市泡沫化，並導致2008年的金融危機，REITs在2007～2008年間績效受到重創，從高點到低點下跌接近75%，
自2009年以來報酬開始上升，雖然REITs在07年以前表現很強，但從2009年以後則是和美國大型股整體表現差不多，
到2020年3月又隨著股市一起大跌。
從這裡就可以了解它的風險/報酬特性，它的特性跟股市類似但也不完全相同，波動性則遠比股市再更大一些。
投資不動產投資信託(REITs)要注意什麼？
資產配置：投資REITs是以穩定收益為前提，
該思考的是如何以現有資產配置、進行中長期佈局，
通常建議一般投資人用ETF會是比較簡單的資產配置方式。
風險報酬特性：
REITs的風險報酬特性其實很像股票，也很像槓桿後的高收益債券，
它的收益大多時候相對穩定、甚至會成長(租金上漲、新的收租來源、增加槓桿)，
理論上收益穩定的資產，價格波動也要相對穩定，
但如果是美股中許多使用高槓桿的REITs，一遇到危機時股價往往也因此有大跌幅。
從前面提到的圖表可以看到，在市場恐慌時REITs是有可能發生劇烈的下跌，
在投資之前務必要先有這種心理準備，從配置的角度，它的比例不適合太高。
至於高槓桿是好是壞，其實見仁見智，
實際上我們自己在買房時也使用了高槓桿(70+%房貸)，
只是因為不會天天去查報價，所以對報酬波動感覺比較不明顯罷了。
價值評估：
評估REITs的價值時，一般認為用資產價值(NAV)計算是較好的指標，
計算出資產價值後，除以流通在外股數，可得到REITs每股價格，
用來對照市場目前價格，能評估出REITs的價值。
在投資時評估股價要留意折價/溢價是否有過大的問題。
分析方式：
投資策略中的兩種主要分析模式：由下而上分析(Bottom-Up Approach)、由上而下分析(Top-Down Approach)，
如果用在分析REITs上，
其中由上而下考慮的因素包括人口和就業成長、產業發顫，
而由下而上考慮的則包括租金收入和營運資金，
如果想單買REITs標的，需慎選投資標的、管理機構、收益來源、合約年限、更新成本等等，來評估收益分配是否穩定。
也要考量不動產管理團隊的經營能力、不動產標的是否多元才能風散風險。
快速重點整理
市場先生認為REITs是個值得配置的資產類型之一，至於是否要深入研究則不一定。1. 不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化，讓一般人用小資金也能投資不動產，且流動性佳、交易成本低。
2. 投資REITs的好處是投資門檻低、收益穩定、享有稅賦優惠，但投資時也要注意房產收益變動風險、考量管理團隊績效、股價波動劇烈。
3. 建議一般人想投資REITs，用ETF分散投資即可。有研究或者有特別想追蹤的標的，再使用共同基金或者單買REITs。
4. 留意風險，在資產配置中，它可以是個多樣化的選擇之一，但因為風險也高，通常不宜配置過高比例。
下一篇：投資REITs的ETF清單與介紹(施工中)
更多ETF與資產配置教學，
可閱讀：ETF投資新手入門教學懶人包
<a href="https://goo.gl/YrBc9P" style="color: blue; text-decoration-line: none;" target="_blank" data-wpel-link="external" rel="nofollow">市場先生粉絲團，按讚收到更多好文章</a>市場先生粉專，按讚收到更多好文章
額外分享幾篇教學：
1. 台股入門教學》ETF投資懶人包
2. 美股券商開戶》各大常用知名券商比較
3. 股票開戶》推薦的開戶券商
4. 基金開戶》零手續費開戶優惠
5. 推薦超過40本投資好書
編輯：Joy 主編：市場先生 最近市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近1100位同學上課。
線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結
加入市場先生FB社團，充實更多理財好知識
50歲之前想退休一定要懂理財，解決投資的煩惱！
https://rich01.com/what-is-reits/
