浅谈 SUNREIT（5176）最新进展
上次我们谈到 IGBREIT（5227）以及17家其他REITS 的时候，不少读者们都有在看SUNREIT 这家公司，那么今天我们就来看看SUNREIT 现在的状况如何，是否值得投资者们买入吧！
到FY 2020 Q2 为止，SUNREIT 目前旗下一共有着17家产业作为他们的Portfolio，而旗下的Portfolio又更细分为Retail，Hotel，Office，Services，Industrial & Others。根据他们的产业价值以及营业额贡献度来说，我们可以说SUNREIT 是属于Retail REIT，或者说 Mixed 的。以下为FY 2019 全年他们不同产业对于公司的贡献度：
Retail Segment：61% Portfolio Value，74% 营业额，71% 的NPI*
Hotel Segment：21% Portfolio Value，14%的营业额，16% 的NPI
Office Segment：6% Portfolio Value，6% 的营业额，5% 的NPI
Industrial and Others Segment：1% Portfolio Value，1% 营业额，1% 的NPI
*NPI = Net Property Income，就是说从产业生产出的营业额减掉运作的成本得来的收入
接下来我们就要分出来，看看每个Segment 旗下有哪些产业，这些产业对于SUNREIT 的贡献度又有多大吧！首先肯定要讨论的就是Retail Segment，在他们Retail Segment 之下一共有着4家产业，分别是Sunway Pyramid Mall，Sunway Carnival Mall，SunCity Ipoh Hypermarket，以及Sunway Putra Mall。
其中他们以Sunway Pyramid 占了整体Segment 最大的幅度，从整体Retail Segment 的RM 106.7 Million 里面，Sunway Pyramid 自己就占了RM 81.1 Million（占了76%）。在SUNREIT 整体的营业额贡献度里面，他也是占了营业额最高的产业，占了52.05%！
Sunway Carnival Mall 和 Sunway Putra Mall 则是分别占了 RM 11.9 Million 和 RM 12.6 Million，至于SunCity Ipoh Hypermarket 跟上面提到的三个Premium segment 不同，则是只是占了 RM 1.1 Million 而已～
接下来，我们要讨论受到COVID-19 伤到最重的segment – 酒店的segment。SUNREIT 旗下一共有6家Hotel，分别是Sunway Resort Hotel & Spa，Sunway Pyramid Hotel，Sunway Hotel Seberang Jaya，Sunway Putra Hotel，Sunway Hotel Georgetown，以及Sunway Clio Property。这里在FY 2020 Q2 里面占了最大的是Sunway Resort Hotel & Spa，相比于FY 2019 Q2 增加了超过 100% 的额度！但是要注意的是，FY 2019 Q2 里面他们有进行Refurbishment.. 因此这个增幅并不能反应实际需求的增加～
业绩第二好的就是Sunway Clio Property，占了Hotel Segment 里面25.33% 的营业额，至于其他的并不是那么重要，大家可以看看我附上的图表看看里面的分布哦～
接下来就到Office Segment 了，其实相比于Retail 以及 Hotel Segment，我更担心的就是Office Segment.. 在讨论了他们全部的产业分布后，这个我会再跟大家讨论！公司的Office Segment 分别有四个不同的产业，分别是Menara Sunway，Sunway Tower，Sunway Putra Tower 以及Wisma Sunway 这四家～
整个Office Segment 在FY 2020 Q2 里面占了 6.68% 的营业，整体上来说不是公司核心的业务，不过如同上面讨论到担心Office Segment 的问题，我是觉得Diversify 了出来也不一定是好事..
最后，我们看看Industrial 以及 Service Segment，其中就包括了Sunway Medical Centre 以及新加入的 Sunway University & college campus（占了整体营业额的5.52%），以及最后的Sunway REIT Industrial – Shah Alam 1。而上面提到所有的产业，我都为大家提供了一张图，让你看看 NPI 贡献度是多少，以及Margin 有多少～
那么现在我们谈谈看SUNREIT 的平均Occupancy Rate，根据Sunway Pyramid 过往的表现，这个产业平均Occupancy Rate在FY 2016 – FY 2019 之间都是在 98% - 99% 之间，只有在 YTD 2020 Q2 下跌到了 97.2%，这次的下跌是因为中间有 “Fit-Out Period”，简单地说就是新的租客需要时间去进行Interior Works 才入住～
而Sunway Pyramid 接下来的Lease Expiry 在FY 2020 全年大约有 10.4%，FY 2021 有30.0%，FY 2020有17.3%，以及最后FY 2023有38.6%，这个大家要注意咯！
至于我们在IGBREIT 里面分享到的RRR，在Sunway Pyramid 也是预计是positive single digit 的，但是实际上是多少就没有提到啦～
值得一提的是他们的SunCity Ipoh Hypermarket 从FY 2016 – FY2019 都是 100% 的Occupancy Rate，不过他们在过去只是单一租给Giant，接下来在April 2020 就会停止出租，新的Tenant（未知）会在年尾才进来，这一点大家要注意咯！目前SunCity Ipoh 对于公司NPI 只是RM 1.0 Million 而已，影响不会太大～
Sunway Clio是非常让人担心的，因为相比于YTD 2019 Q2 的94.70% 来说，YTD FY 2020 Q2 Occupancy Rate 才49.6%，这是因为他们跟一些不perform 的客户终止合约，虽然Gross Rent Per Sq.Ft. 提高了，但是整体NLA 还是有很多空缺，并且RRR 是负数的！
Hotel 业务则是在 68% ~ 83% 之间不等，一般上Hotel 在 80% 的Occupancy Rate 基本上是稳稳赚钱的，但是SUNREIT 旗下的Hotel 都没有问题，就连Occupancy Rate 最低的Sunway Hotel Seberang Jaya 依然为公司提供正数的NPI！
至于Office Segment 的话，Sunway Tower 本身只有 30.8% 的Occupancy Rate，而在这之前FY 2016 – FY 2019 则是在19% - 21% 之间徘徊，根据管理层所说，在FY 2020 里面会有46% 的NLA 会renew，不过并没有增加收租量，只是会维持一样的rate 罢了（如果你纳入通货膨胀率的话，就是负成长了）
对于Office REIT 我最担心的就是 MCO 过后，会加快Work From Home 的脚步，影响很多Office REIT 以及未来的企业家！Hotel 和Retail 可能短期会受到影响，但是长期需求量依然是很强劲的，只有Sunway Tower，大家真的是要注意啦～
不过总结来说，现在SUNREIT 可以买吗？我们在讨论估值的问题之前，先讨论一个更大的问题 – SUNREIT 目前的短期债务！手头上只有 RM 76.12 Million 的他们到底要如何面多高达 RM 3,227 Million 的庞大债务呢？我们再来分析一下他们RM 3,227 Million 的债务里面有些什么：
RM 140 Million 的 Commercial Paper
USD 100 Million 的 Revolving Credit（暂时不用还的，算是flexible 的债务）
RM 1,727 Million 的Unrated MTN（这个我们会回来这里讨论）
RM 1,500 Million 的另一个Revolving Credit
基本上，Commercial Paper 跟两个Revolving Credit 我不会太担心的，只是MTN 上面他们需要短期还掉，应该要怎么办呢？如果你看他们在 10/04/2020 的报道的话，他们已经宣布了会进行一个 RM 2,000 Million 的另一个Commercial Paper / MTN 举债动作，相信这个可以减轻他们MTN 上面的负担！（在季报里面则是写 up to RM 3,000 Million）
信息来源：https://www.theedgemarkets.com/article/sunway-sets-rm2-bil-mediumterm-note-programme
不过，你问我的话，债务其实他们绝对有能力偿还的，利息方面也在 3.85% - 4.03% 之间，如果算利息成本的话一年大约RM 124 Million – RM 130 Million 之间哦～
整体来说，我觉得现在的SUNREIT 还是不算太便宜，虽然Dividend Yield 上升到 5.99%，但是未来Hotel / Retail 带来的冲击肯定会减少全年的 DPU，而且公司的债务也有点令我担忧，我还是比较IGBREIT 啦～
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