近年电商e-commerce 崛起，如雨后春笋般迅速发展，美国Amazon，中国淘宝，京东，马来西亚/新加坡有 Lazada, Shopee 。零售业向电商转变，相应对REIT的冲击。我们看到不少商场Mall 倒闭，如美国的Walmart、Macy、Sears、Toys "R" Us 等等零售业一些关闭或倒闭（参考1）。
Walmart，Macy 和 Ralph Lauren 也抵挡不住Amazon 攻势，近年盈利下滑。
虽然很多零售业受到冲击，但是当一个行业没落，有另一个行业崛起，时代转变。
REIT 在电商时代还有生存空间吗？
很多人提到REIT 就只是联想到shopping mall 罢了，其实REIT 是一种商业模式，REIT是把资产证卷化的一种做法，它不只限于商场，它可以是工厂、货仓、医疗、民宅、宿舍、通讯、科技，电供，石油气管、农场、树林 等等。
当电商行业崛起，促进了货仓和物流业的迅速发展。在美国REIT 大概分为18大类，其中工业REIT 里还可以细分制造业，物流，货仓。而专注物流货仓的REIT公司有好几家，今天Ali 就介绍一家Ali 投资了五年的STAG Industrial (STAG) 。
STAG Industrial (STAG)
STAG 是纯工业REIT，目前拥有430 项产业，分布美国37州。43%与电商相关的产业，租客包括大型公司Amzon, DHL, XPO logistic, FedEx。在货仓和物流业的澎湃发展下得益，2018年投资$677million收购53项产业，增加提供货仓物流产业。
STAG 是其中少数月月派股息的公司，而且也是年年增加股息。
Stag 的基本面和同业比较
货仓和物流业最大市值是Prologis (PLD) 超过$60 bil 美元。STAG市值$5 bil 美元是中型工业REIT。
Funds From Operations (FFO) 营运资金更加适合用来评估REIT（参考2），原因在于净收入Net profit中对折旧的处理。在GAAP标准会计处理中的折旧费用在计算REITs价值时，会产生低估。所以Price / FFO 比 Earning per share 更适合用于REIT价值评估。STAG 的Price/ FFO = 14，比同业平均值24 低，fair value 合理价计算值是$57，就是说目前股价被低估了。
接下来，评估STAG的债务，Debt to EBITDA 是平均值消微高一些 (4.8 vs 4.4)。
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参考：
1. https://moneywise.com/a/retailers-closing-stores-in-2019
2. https://www.investopedia.com/terms/f/fundsfromoperation.asp
http://aliinvest.blogspot.com/2020/01/STAG.html
