个股分析 8 : Ecoworld International ( 5283 )
1 ) 公司简介 :
EWINT 是一家本地的房地产上市公司, 也是 Ecoworld Group 的其中一份子. Ewint 和 Ecoworld 的不同就在于它的地产业务都是专注于国外的发展, 就如英国和澳洲. 原因就因为公司认为外国的房地产发展空间会比本地的是市场来的好, 需求量和地产售价也会来地高. 当然, Ecoworld International 也是有同一个老板创立的 – Tan Sri 刘启盛. 公司是在 2017 年开始以RM 1.20 的价格在大马交易所上市, 主要是为了筹资进行收购和发展在英国的业务. 当时, EWINT 的上市也吸引了不少大型投资者, 除了 EPF 以外, 就连丰隆集团 ( Hong Leong Group ) 的创办人 – Tan Sri 郭令灿也决定产股, 成为大股东之一. EWINT 的业务大部分都是和国外的地产集团进行 Joint Venture 去购买 / 发展高楼. 公司其中的发展除了新建房产外, 也有进行一项相当特别的生意, 就是 Built – To – Rent ( BtR ). 虽然生也模式非常诱人, 但股价却从 IPO 的 RM 1.20 跌了不少.
2 ) 公司业务 :
a. Built – To – Rent ( BtR ) :
公司在这个方面就是专门攻打中下级收入的国民. BtR 的运营模式就是把建好的房子先出去, 然后在以租金的方式来维持, 等到一个时期后就会让买家以低价钱来购买. 这个业务主要是为学生或一些员工收入比较低的市民而准备. 至 2018 年开始, 英国市政府也很努力的在推动这项活动, 原因是英国的房产供应其实是不足够来应付市场的需求的, 但由于大部分的人民经济条件不是很好, 因此 BtR 项目对政府来说是个非常有效率的解决方案. 至今, BtR 在英国每年的需求都上升 70-80 % 左右, 现在已经有超过 35,000 Units 移交出去. BtR 业务占了 EWINT 的 20 % 左右, 从2018 年就开始和当地的投资机构一起联手推广这项活动, 也组成了 75 % 的 Joint Venture, 并且开始看到进账的效果. 至今, 公司不断的寻找更多更好的地点了发展这块业务, 手上也有大概 RM 2 billion 的营业额有待进账, 是相当庞大的数目. 此外, 以英国发出的统计, 英国平均的租金一直都是在往上升的, 因此只要拥有足够的需求, 这方面的活动是可以继续为 Ewint 带来更大的效果.
b. Property Development :
公司在这方面是整体比较主要的业务, 至今已经拥有 14 个产业, 其中 11 项来自于英国, 3 项则来自于澳洲. 在澳洲的发展其实是在近期内开始投入的, 原因是他们发现澳洲的经济形态其实是和英国相似的, 需求量也是很高, 而且人民的文化比较注重于中高级房产. 到现在, EWINT 总共建造了 RM 11 billion 的房产价值, 手上也拥有大概 RM 6 billion 的未进账款项等着在未来几年慢慢的收取. 在2019 年, 公司也推动了3 项新的发展, 其中就是Millbrook Park, Verdo at Kew Bridge, Acton Lodge & Two Bridges, 这些产业都位于英国. 此外, 公司在 2019 年也完成了 6 项产业, 并已交出了 736 间房子, 总共已交出房子达到 1,141 所. 在 2020 年, EWINT 将会是丰收的一年, 原因是大部分的房子将会一次过进账. 其中就有4 个项目, 如 : Wardian London, London City Island Block D, West Village和Yarra One, 这些项目拥有着 1,624 所房子, 总共的销售额就有 RM 4 billion, 也是非常庞大的数目. 其中最大的项目就是 Wardian London, 价值 RM 3.11 billion, EWINT 是拥有 75 % 的股权. 公司大部分的认购率都是位于 85 – 95% 左右, 可以说是非常的畅销. 公司在澳洲的发展则是比较积极的, 也可以看到澳洲的房价每年都会有 5% 的成长率. 必须注意的是, 在外国的会计规则, 公司是必须等到把房子交给买方后才可以承认所谓的营业额和盈利, 这也解释为何 EWINT 在过去两年里的盈利都不是很稳定.
3 ) 笔者点评 :
EWINT 的确是一家不错的地产公司, 单单以 Ecoworld 的运营角度去观察, 都可以看得出管理层是非常的创意和积极. 可惜的是估值方面却被人遗忘, 因为房产在本地还是属于非常冷淡的行业, 不被多人关注. 拥有 RM 6 billion 为进账营业额的 EWINT 现在的确是它的高峰时期, 公司也有不断的在寻找更多的发展项目, 以维持公司未来的业绩表现. 以估值方面来看, 公司的 PB 现在是只有 0.9 倍左右, 每股资产是由 RM 1.12, 是有所被低估的. 无论如何, EWINT 在外国的发展还是有自己的风险, 其中就包括当地的经济体系和外围因素. 英国在 1 月尾的脱欧会议, 将会对 EWINT 有着一点点的影响, 因为脱欧还是会决定英国未来的经济方向. 最好的情况就是英国能有条件的和欧盟顺顺利利的离开, 这样才能把这不确定的因素有利的去除. 另外一个不确定性是 EWINT 是否在未来的房产发展也能像现在有着优秀的表现呢 ? 总结上 EWINT 的股东都是由非常有能力和经验的投资家组成, 以现在 IPO 以下的价钱, 肯定是他们最不想要看到的情况. 在 2020 年, 公司也承诺会开始派发股息, 回馈股东.
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