斤经济较：REITS+Margin=Free Cash
这个周末去了Investalks的聚会，
当中有位前辈分享了一个方式，
我觉得非常适合资金小又没有经验的新手，
作为滚大资金的方法，
所以再次介绍给大家。
首先先讲一讲什么是REITS，
REITS基本上就是投资于商场比如KLCC MIDVALLEY SUNWAY，
这些商场每年赚到的租金，
其中90%就会分成DIVIDEND给股东，
就好像你买房子收租金一样，
尤其是大型的REITS，
其股息相对的非常稳定。
一般上买REITS注重的是dividend yield（DY），
也就是股息和买入价的比率，
由于其股息非常的固定，
基本上每年几乎一样或稍微上涨，
那么影响DY就是其股价。
比如一家REITS每年派发RM0.08股息，
你在股价RM1买入，
每年的DY就有8%。
你在RM1.2买入，
每年的DY才有6.66%，
你在RM0.80买入，
每年的DY就有10%。
由于REITS是收租金为主，
所以其股息和业绩都相对稳定，
也导致其股价不容易大起大落，
尤其是那些大型的蓝筹REITS，
跌幅都限定在10%以内，
而其股息回筹的稳定性，
使到它可以结合Margin来操作。
Margin简单来说就是你将股票抵押给银行，
借钱买更多的股票，
一般上的利息介于4-5%之间，
用Margin来投资股票，
最怕的是股价忽然大跌，
导致你中Margin Call需要补钱，
不然会被逼卖掉全部股票，
但是以REITS的特性来说，
一般上不会出现大跌，
所以中Margin Call的机率比较低。
那么要如何结合REITS和Margin呢？
一般上用现金投资REITS，
假设你每个月存1k，
一年存12k，
如果能够以8%的DY买入REITS，
第一年你的股息就会有RM960，
第二年再存12k加上第一年的本金和股息，
就会有RM24960，
第二年的股息就会有RM1996.80，
增长的速度是超过一倍的，
慢慢这样滚下去，
知道一年的股息可以cover你的passive income，
那么你就退休了。
这个是一般的做法。
如果加上Margin的话，
假设50%margin & 利息5%，
第一年12k本金+6k Margin，
股息8%=RM1440，
Margin利息=RM6k的5%=RM300,
净股息等于RM1140，
比起没有用Margin多赚了RM180。
第二年本金=RM12k+RM12k+RM1140=RM25140
Margin 50%=RM 12570
总资金=RM37710，
股息等于RM3016，
Margin 利息=RM628.5
净股息=RM2387.5，
多赚了RM390.7
这样滚下去基本上过了5年，
就会累计到一笔股本，
到时你的选股能力厉害了，
就可以投资于一些较高风险的股票。
但是投资REITS要注意的就是，
选择REITS的方法，
要安全可以分散几家REITS，
尤其是市值大的蓝筹REITS，
然后在起息的时候不要投资REITS，
因为REITS要靠借贷去发展，
同时因为FD变得更吸引导致REITS的价格会下跌。
然后股市过高靠近股灾的时候避免，
除此之外，
还算一个低风险稳稳赚钱的方法。
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