買樓的掙扎
冒昧打擾，小弟現時租屋住（11k），打算買樓，不知現在是否仍然是時機？這是我們的第一層樓，十分害怕樓價會跌，目標樓連約要3.2M。謝謝。
止凡回應：
你有買樓的想法，然而你對買樓的認知是怎樣一回事呢？目的是自住還是投資？計劃首期多少？月入多少？月供安排多少？為何要買？有迫切性嗎？哪區份？有行動睇過樓嗎？買樓的手續都了解過嗎？
樓市是升是跌，我沒有預知未來的能力。但有一點要小心，不少人喜歡人云亦云，人買我買，這習慣得出結果只會是湊熱鬧，湊熱鬧結果多會是買貴貨。
多謝Tony留言，不妨多看這裡舊文，先增加財務知識，自然能幫自己回答。
Tony後續留言：
Hi止凡兄,
謝謝。我們租約到年尾，想買層樓自住。首期，月供都無問題，就是十分害怕樓價會跌，近日已找到目標樓連約要3.2M（實310）。現在心大心細，不知怎樣好？謝謝。
止凡回應：
多謝Tony的提問，但可能你未必能在這裡得到答案，如果你常來這裡就會知道這裡很重視分享財務知識，但鮮會直接指教如何操作。
就你的問題，不妨分享一下一些啟發意見及思考方法。首先，預知未來向來不是應該去追求的東西，所以還是看價值吧。
你買的是自住樓，本身已經在租樓，有成本的，其實你大可以看看往日樓災出現的情況，作 一些心理考量。例如，假設今天買入，樓市即開始下跌，跌足三年至50%，這樣對你有影響沒有？心理如何？那不跌反升而你又沒有買入呢？樓市多升兩三成，要 付租金多三年，還有機會加租，心理又如何呢？對你實際生活又有影響嗎？那麼不升不跌呢？你又可能買了，又可能沒有買，不同的情況你有何想法。
把這些情況都好好想一次，人人心中會有不同結論，實力又會不同，但這個自身檢測對你決定很有幫助的，不妨好好想想，把分析都分享一下，讓大家也可給點意見吧。
後記：
有時收到這類留言，blog友把自己在投資理財計劃時所遇到的煩惱提出來分享，我看到 很是高興，但又要提醒一下各位，千萬不要以為我是什麼高手，又或能給出賺大錢的財路招數。然而，我並沒有能力指點迷津，更沒有預測後市能力，能做到的，最 多只是提供分析研究的一些方向，正所謂「當局者迷，旁觀者清」，相信留言者獲客觀一點的提醒，可能更有得著。
說回blog友這個問題，怕買樓後樓價大跌，這是很多人的心態。而我認為，最重要的不 是著重未來的預測，而是著眼買入這個東西的考慮，你如何看待這件東西呢？是資產投資嗎？它會為你帶來多少現金流呢？或者是自住需要嗎？你願意付出多少到這 個住屋支出之上呢？半投資半自住嗎？計及省回的租金，買入這間樓化算嗎？
只要方向清晰，買入之前計好數，又何需理會日後的上上落落呢？況且，市場可升可跌，變 幻莫測，永遠都是出人意表。不少投資銀行專家及基金經理，對市場的預測的命中率，都只是做到一半多一點，而這已經令他們成為行內出色的專家，這不是我說 的，而是從基金經理所寫的書籍中得知。你想想，置業這樣的人生大事，一筆過用盡所有積蓄，還要背上二三十年的供款債務，這樣的一個決定，真的靠預測未來去 決定嗎？更甚的是靠所謂「高手」去替你作決定，你覺得命中率能有多高？
所以，心態很重要，記得曾經寫過一篇文章《學習做過負資產》，就是想帶出這個道理，買資產時，不妨以最壞打算的心態，假設資產在買入後立即大跌，跌至負資產，在這個情況下，你持有這個資產有問題出現嗎？還是一樣能開心地持有著，收租樓的繼續收租，自住樓的繼續省租，樓價高跌根本不是問題。
反而，重點在於計算好買樓後收入支出的流轉問題，有自住樓之後可能不用交租了，但要供 樓，先分析能成功做按揭嗎？上會供樓後每月現金流還可以嗎？工作是否穩定呢？被裁員還可以嗎？日後加息又怎樣呢？把一大筆錢鎖在物業上，每月又鎖走供款， 對自己其他的投資計劃還可以嗎？最重要是對財務自由計劃的大方向有幫助還沒開倒車呢？這都是更需要考慮的問題。
可能blog友看完還是覺得預測後市較重要，買東西要買會升的，知道會跌的就不買，這不要緊，還有很多blogger提供這方面的看法及分析，但我實在沒有這個能力，請見諒。
http://racheltew.blogspot.com/
