【 PAVREIT 5212 PAVILION REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 】Q4 业绩开箱

【  PAVREIT 5212 PAVILION REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 】Q4 业绩开箱

笔者今天再给大家带来另一家产托的分享；而今天的这家 Pavilion Real Estate Investment Trust（PAVREIT、5212）也在近期内看到非常强势的股价表现，相信这和公司的业绩表现有直接的关系，那么我们接下来将先了解 PAVREIT 旗下的资产，再分析公司的业绩表现。

- 在零售类产业（“Retail Assets”）的产托中，坐拥 RM 6,352.0 Million 价值产业的 PAVREIT 是马来西亚最大的零售类产业产托；不过，PAVREIT 本身也有价值为 RM 131.0 Million 的办公楼类产业（“Office Assets”），因此严格来说并不算 “纯” 零售类产托。

- 作为参考，PAVREIT 旗下共管理 4 座商场，分别为 Pavilion Kuala Lumpur Mall、Elite Pavilion Mall、Intermark Mall 和 DA MEN Mall，而唯一的办公楼则是 Pavilion Tower。

- 值得留意的是，PAVREIT 在该季（也就是 Q4）中在产业估值重估后，其 NTA 达到了 RM 1.2858，但其股价却是 RM 1.440 – 也就是说市场给予 PAVREIT 本身高于 NTA 的溢价，这一点通常只会出现在拥有非常优质资产的产托上。

接下来，我们将会进一步探讨 PAVREIT 本身的产业。

- 相信读者们在这数家产业中，最为熟悉的就是 Pavilion Kuala Lumpur Mall 了。在该季中，Pavilion Kuala Lumpur Mall 的出租率为 91.6%（2021 年高峰期则是 93.9%），其可出租面积（“NLA”）大约为 1.3 Million Sq. Ft.；而在该 1.3 Million Sq. Ft. 的 NLA 中，其中 32.5% 左右是由公司的 Top 10 租户所贡献的，其中包括 Parkson Elite、Dadi Cinema、Mercato、Forever 21、Padini Concept Store、Zara、Food Republic、Cartier、Hermes 以及笔者还没进过去的 Richard Mille。

- 若以租赁结束期（“Lease Expiry“）来计算的话，PAVREIT 在 2023 年有将近 30.0% 的 NLA 将会 “过期”，约 10.0% 将在 2024 年逾期，而最后在 2025 年则是有 45.0% 左右将会逾期。

- 不过客观的来说，以 PAVREIT 产业的地理位置和中国旅游开放之下，该产业要找到新的租户应该不是难事。

- 至于 Intermark Mall 的话，其出租率在该季中则是 86.9%，在近期内已有所成长；而 Intermark 的 NLA 为 0.2 Million Sq. Ft. 左右，其中 53.9% 的 NLA 则是由 Jaya Grocer、Hua Wei、Primrose Hill Active Learning、MST Gold（即将上市的公司）、Sports Direct、Oriental Landmark、McDonald’s、Grandmama、Hanare 和 In-Colonial 所贡献。

- 以该产托来说，其 NLA 的 Lease Expiry 则遍布在 2023、2024 和 2025 年，分别为 20.0%、28.0% 和 38.0% 的分布。

- 在 PAVREIT 的多个产业中，其中较弱的就是出租率为 64.5% 的 DA MEN Mall（NLA 为 0.4 Million Sq. Ft.）；该产业的 46.3% 的总 NLA 是分别由 Dadi Cinema、Jaya Grocer、Grand Harbour Restaurant、Bookxcess、Music Box、Chi-X Fitness、Mr DIY、Nam Heong Ipoh、Home’s Harmony 和 Big Pharmacy 所贡献的。

- 但读者们需要留意的是，目前 DA MEN Mall 的出租率为 64.5%，其中过半（36.0%）将在 2023 年逾期，也就是说 DA MEN Mall 在短期内的风险较高，至于 2024 和 2025 年的话，则分别为 29.0% 和 13.0%。

- 接下来则是出租率高达 92.3% 的 Elite Pavilion Mall – 也是 2021 年以来首次突破 90.0% 大关的数据；该产业的 NLA 为 0.2 Million Sq. Ft. 左右，其中 40.2% 是由 JD Sports, King of Trainer、Muji、Red Box Plus、Cotton On、Haidilao Hot Pot、COS、Coach、Hua Wei、Lululemon 和 LukFook Jewellery 所贡献。

- 那么以 Lease Expiry 为参考的话，Elite Pavilion Mall 在 2023 年内约有 20.0% 会逾期，17.0% 在 2024 年，还有 20.0% 在 2025 年。

- 而最后和 Pavilion Kuala Lumpur Mall 连接的 Pavilion Tower 也约有 73.0% 已出租，不过公司却并无透露其租户是谁；若以 Lease Expiry 来看的话则分别在 2023、2024 和 2025 年有 31.0%、9.0% 和 23.0% 的租户租赁期会结束。

- 从以上的资产来看，我们应不难看出 PAVREIT 的产业均是非常优质的，且公司还有 The fahrenheit88 和 The General 的 ROFR*，再加上公司有意通过集资 RM 1.27 Billion 以收购 Pavilion Bukit Jalil 来看，PAVREIT 本身还有成长空间存在。

*ROFR 的意思是 Rights of First Refusal，如果 The fahrenheit88 和 The General 要出售的话，需要先经过 PAVREIT 决定他们不要购买，才可以卖给第三方。

看到这里，可能读者们都已有很多的资讯需要吸收了，那样的话我们在季报的分享部分就尽量简介供大家参考。

- 在按年比较之下，PAVREIT 的营业额从去年同期的 RM 121.6 Million 提升至 RM 143.4 Million，这主要是因为旗下所有的商场表现更加所致，不过在同期间，Pavilion Tower 对于公司的营业额贡献却从 RM 2.7 Million 下滑至 RM 2.4 Million，所幸其占比对于公司整体的表现并不大。

- 以净产业收入（“NPI”）为计算的话，PAVREIT 的 NPI 也从去年同期的 RM 81.1 Million 提升至 RM 96.1 Million，若非 DA MEN Mall 的亏损从 RM 1.1 Million 稍微增长至 RM 1.2 Million 以及 Pavilion Tower 的营业额贡献从 RM 1.6 Million 下滑至 RM 0.8 Million 的话，相信该产托的 NPI 还能进一步的提高。

- 值得一提的是，PAVREIT 在该季中有一次性的 RM 151.4 Million 的账面盈利，而该盈利是因为公司在 Q4 对其产业估值进行重估所带来的收入，对于公司本身的核心营运并无影响。

- 虽然从营业额和 NPI 看起来 PAVREIT 都有所成长，但是读者们仍需要留意在近期内的电力开销（尤其是在去年同期有 10% 的 Rebate）和劳工成本都有所上涨，实际上该产托的产业开销是有所增加的，这一点也是读者们需要留意的。

- 那么在按季比较之下呢，我们也仍可以看到 PAVREIT 的营业额对比 Q3 的超报复性消费增长了 1.5%，其 NPI 也仍有 7.4% 的增长；这则主要是因为在经济恢复之下，其广告收入有所增加所致，但在同期间仍稍微的被 OPR 上涨稍微影响了 NPI。

- 在 2022 财政年 12M 中，PAVREIT 一共创造了 RM 361.8 Million 的净经营现金流，该产托的手头上也仍有 RM 332.9 Million 的现金；其中值得留意的是，PAVREIT 在 2022 财政年 2H 献议派发 RM 0.0429 的股息，其除权日为 16.02.2023，支付日则是在 28.02.2023 中。

以 PAVREIT 在 2022 财政年派发的 RM 0.0837（还未扣除预扣税）股息来看，当前以 RM 1.440 来计算的话，其股息率则是 5.81% 左右；笔者认为这样的资产素质加上那么高的股息率的 PAVREIT 是具有吸引里的。

不过，PAVREIT 在接下来将会发新股以筹集资金收购 Pavilion Bukit Jalil，这也将会对股东造成股权稀释。

那么在此消彼长之下，读者们又会如何看待 PAVREIT 呢？

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