SUNREIT 终于在几天前发了FY2022Q2 的季报。最近逛SUNREIT 股票论坛 都可以感觉到投资者们对它的期望很高，毕竟COVID 后国家已经结束lockdown 一段时间了，经济复苏应该可以期待吧。
好， 那事不宜迟，我们马上来看看SUNREIT 的表现。
FY2022 Q2 SUNREIT: 整体表现劣于Q1，Hotels 令人失望
正如以前所说的，我对SUNREIT 的investment thesis 就是 股息 + 复苏股。所以，我会着重于从复苏的角度来分析。先来看看SUNREIT 复苏得如何吧：
从上图所示：SUNREIT 最新季度的 Gross Revenue 与 Net Property Income 都已经恢复到了COVID 前最高峰 （2019Q3）的95% 左右了。然而，对比跟上一个季度 2022Q1 的话，成绩反而退步了。难道说复苏还会走倒退路的吗？是不是说经济陷入了停滞了呢？
先别急，让我们来找出原因：
左图（红色的）为上个季度的数据，而右图（蓝色的）则是这个季度的。
通过比较我们可以发现：
- Office, Service 和 Industrial 稳稳定定，没有多大变化。
- Retail 有了少许进步，主要归功于Sunway Putra Mall。
- Hotel 则严重衰退了67.5%，少赚了整整MYR 12 million / quarter。
原来Hotel 就是罪魁祸首！
不过想想也怪，Malaysia 不是才在4月份的时候大开国门，好让外国游客过来吗? Hotel 的成绩不是应该更好才对吗？
我和各位一样都有这个疑惑，所以便深入调查发生了什么事，管理层解释说:
原文说是Sunway Putra Hotel 的 minimum guaranteed rent 结束了，所以导致收入暴跌。
什么是minimum guaranteed rent 呢？在解释这个之前，有必要先解释hotel通常是怎样work的。
通常呢，property owner （SUNREIT）在收取租金之余，如果hotel operator赚的钱达到一定门槛的话，SUNREIT会要求获得分配hotel 的一部分Revenue 或者是operating profit。如果Revenue 过低，property owner 会收到minimum rent; 如果hotel 生意爆好，property owner 也可分一杯羹。这为property owner, 也就是SUNREIT 提供了稳定性，和一些upside potential。
然而，SUNREIT 在和hotel operator 签约的时候，认为hotel 业务需要时间来ramp up, 所以要求hotel operator 在最初的几年内付minimum guaranteed rent，也就是说不管hotel 的生意好不好，hotel operator 都同意支付property owner 一笔固定的租金，而这份minimum guaranteed rent通常是远高于普通的租金的。
而这个季度Hotel segment 的Revenue之所以会暴跌，是因为一些Hotel的这个minimum guaranteed rent 的协议到期了，而在hotel 业绩惨淡的情况下，SUNREIT 就只能赚取普通的租金罢了。
千万别小看这个minimum guaranteed rent。我在这里附上Sunway Clio Property 的 minimum guaranteed rent 资料链接： https://www.theedgemarkets.com/article/purchase-sunway-clio-positive-sunway-reit
简单来说，Sunway Clio Property 本来的minimum guaranteed rent 是一年 MYR 20 million, 协议到期了以后，SUNREIT 就只能收到一年MYR 8 million 了，降幅很夸张！
而这，就是Hotel segment 暴跌的真相。原来之前一直有minimum guaranteed顶着，接下来恐怕就没有那么顺利了。
在这里，我想提一提自己对SUNREIT，或者说马来西亚上市公司的报告文化的一些小小不满：
- 对比上个季度，明明Hotel segment 里，Sunway Clio Property 是跌最惨的，管理层却没有详细地解释其原因，而我们也不知道这究竟是短期还是长期因素造成的。
- 管理层明明是知道minimum guaranteed rent 是几时到期的，不过他们从来不会提前预告影响，这也是是马来西亚的报告文化使然。我还是希望马来西亚的管理层们可以学学美国上市公司那般 积极地管理投资者的预期。
SUNREIT 接下来何去何从？
通过以上分析，我们知道SUNREIT 的 Hotel segment 短期内恐怕难有起色了，应该还需要至少一年以上才能恢复。
而且，不要忘记，SUNREIT 几年前刚刚做过了一次private placement, 我们的股份都被dilute 了16%，所以SUNREIT 股价要回到高点的话，理论上是需要达到2019年peak 的116% 的。SUNREIT 当前的业绩还需要进步20%+ 才能达到目标。
那SUNREIT 还有没有potential 回到高峰，甚至是突破高峰呢？
这里我们就必须算一笔账：
左图为2019Q3 高峰的业绩，而右图为最新季度的。
我们可以看见Office, Services 和 Industrial 实际上已经没有什么恢复的空间了。SUNREIT 接下来一年的potential应该都会着重在 Hotel 和 Retail。
Hotel Segment Potential
Hotel 呢，我们刚刚也谈过，在国门已开的情况下成绩还那么不好，我对Hotel segment 短期内复苏是没有什么期待了。不过，我们还是可以给出一个range。
最好的状况是：Hotel segment 完全复苏，从现在的MYR 6 million/ quarter 到 高峰的MYR 23 million / quarter, 有MYR 17 million 的进步空间。不过，这可能需要2-3 年的时间。
我们保守一点，预计接下来的12个月内，Hotel 可以恢复到MYR 15 million/quarter 的话，那就有MYR 9 million 的 进步空间。
Hotel Segment Potential: MYR 9 million – MYR 17 million
Retail Segment Potential
Retail 的高峰Revenue 有 MYR 110 million / quarter, 现在已达到MYR101 million / quarter, 有MYR 9million 的进步空间。
不过，别忘记 SUNREIT 最近双倍扩张的Sunway Carnival Mall 才在6月24日刚开张，出租率据说已有80%，第一个月免租金，所以这部分还没有在最新的财报中实现。
Net Lettable Area 增加100%, 我这里保守估计 Revenue 增长50% 就好，Sunway Carnival Mall 的Revenue 有 MYR 12 million/quarter, 增加50% 也就是说还有 MYR 6 million/quarter 的进步空间。
综上所述，Retail segment 还有 9 million + 6 million = MYR 15 million / quarter 的增长空间。
那Hotel 和 Retail 相加呢？
MYR 9 ~ 17 million + MYR 15 million = MYR 24 million ~ 32 million
SUNREIT 短期内的进步空间有MYR 24 million – MYR 32 million per quarter 之间。我们取低点的MYR 24 million 好了。
MYR 24 million 除于2019年高峰期的MYR 151 million = 16%, 刚刚好等于被private placement dilute 的16%。当然，如果hotel segment恢复到高峰，那SUNREIT 做了这笔private placement 就算是为股东们增加价值了。
那朋友们会不会有这个问题：业绩回到高峰，那股价会不会也回到RM1.90高峰呢？
这个分析复杂得多，让我们在下一个section 讨论。
论Interest
Rate Gov 10-year Bond Yield 对 REIT 定价的影响：
大约9个月前，我在【PAVREIT 为什么会暴跌？这是机会 还是陷阱？】一文中阐述了interest rate 对REIT 的影响。
大家当时都认为interest rate会上涨，所以REIT 的股价会有下跌压力。但我跟大部分投资者持有相反的看法：我认为 “REIT 的业绩” 比 Interest rate 对股价的影响力更大，因为过去的一些数据确实如此。
当时我对REITs 是看好的，因为观察到各个国家解除lockdown 后，Retail经济都有不错的recovery, 我们的大mall 也是天天爆满。然而，Retail REIT 的股价却还是很depressed，所以认为当时候是一个很好的投资机会。
但想当然的也有很多好朋友劝我说 要注意 interest rate 的提升，我也是很感谢朋友们的认真提醒。
不过，我还是认为这当中有一些机会，所以就决定walk the talk, 然后大力投资了 SUNREIT 和 PAVREIT。朋友们可以到我【2022年度 半年股息组合回顾】一文中去印证 我所说非虚。单单SUNREIT 和 PAVREIT 就占了我portfolio 的差不多四分之一。
来看看结果：
从2022 年1月至今：
Malaysia 的interest rate：从1.75% 涨至现在的2.25%
Malaysia 10-year Gov Bond Yield: 从3.60% 涨至现在的3.90%
SUNREIT 的股价：从RM 1.41 涨至现在的 RM 1.54
Interest rate 大幅提升，REIT 的股价应该大跌才对，然而SUNREIT 却逆势成长了10%。事实证明：在当时的那个低点，REIT 的业绩复苏力度 是大于 interest rate 的提升 的影响力的。我当时的判断是正确的。
好，那接下来这种情况还会继续吗？
接下来，interest rate 可能会继续升，也可能不会。如果interest rate 不继续升的话，那对REIT 自然是好事。不过，作为一名成熟的投资者，我们必须考虑downside – 也就是interest rate 升的话会怎样？
我个人的看法是：由于REIT 的复苏已经完成七七八八了，接下来interest rate 的影响力会变得更加明显，甚至会压过复苏的力道。
所以，结论是：SUNREIT 股价能不能回到高点，不能只看业绩，还要看看 interest rate给不给力了。至于interest rate接下来是升是跌，交给朋友们自己判断。我这里只是帮忙分析罢了，不会给任何投资建议。
*有一点我想补充：与其使用interest rate, 我觉得用 Malaysia Gov Bond 10-year yield 会跟REIT 的关系更强烈一些，更好做分析。
在结束这个topic前，我想再次用数据为朋友们提供证明：
为什么在 2018 年中 至 2019年年尾 (COVID 前)，SUNREIT 的业绩并没有明显的进步，然而股价却从RM1.50 涨至RM1.90，这是为何呢？
我推测是因为 Malaysia Gov Bond Yield 大幅下跌了：
而这就是textbook case 了，bond yield 下跌，让REIT 的yield看起来更有吸引力，更多人追捧，所以股价提升。这证明了interest rate对REIT的影响力。
我先谢谢朋友们看到这里，希望这些晦涩的分析不会想让你打瞌睡。好了，接下来就是最后一个环节了。
SUNREIT 的5年大计
我个人非常喜欢SUNREIT, 其中最大的原因就是管理层懂得think big, 而且也确实有能力执行计划。
SUNREIT 有一个叫 Transcend 2027 的5年大计，也就是在2027年间， SUNREIT 要达到：
- Asset Value 要达到MYR 15 billion (现在有 MYR 9 billion，也就是5年增长66%。)
- Service, Industrial & Others要达到总资产的20 – 30% (现在差不多10%)
- 10 – 20%的资产是国外产业
个人认为这是很有野心的计划，能够做到的话投资者肯定超级开心的。那问题是，sunway 的pipeline里有足够的产业吗？
我想答案是肯定的。
在此附上几年前的一篇文章： https://www.theedgemarkets.com/article/sunway-pump-billions-malls-despite-oversupply
实际上，Sunway还有一堆的好Mall可以注入SUNREIT，所以SUNREIT是绝对有机会达到5年大计的。
好了，以上就是我所有的分享了。
希望这些分析对你有益处。如果觉得文章有用的话，请记得share post 以及follow 股友的Facebook page ：https://www.facebook.com/stocksPalForever
也欢迎朋友们到telegram来和我交流哦：https://t.me/joinchat/SpbPJcgw66oxODQ1
注：以上的文章只是分析，不是投资建议，不是买卖建议。投资有风险，投资前请一定要做功课，独立思考和咨询投资专家。分析只是参考用的，请一定要自己加以分辨。
https://www.stocks-pal.com/2022/08/sunreit-fy2022q2.html
