租金可转为买屋款 先租后买 虎年荣升业主

租金可转为买屋款 先租后买 虎年荣升业主

本地的租屋市场，中短期内前景看俏？预计是虎年房产市场的焦点。过去一年多、接近两年的冠病疫情，提供本地的租屋市场基本扶持力，财力不足者暂时不买屋，转向租屋，这段期间待出租单位较多、可要求降低租金，显然对租户比较有利。
租屋比率升高

根据大马统计局的数据，本地租屋比率近年来比拥屋比率升高，以新山为例，居住在自购房屋的人数，从2014年的73.2%，下跌至2019年的69.7%，这段期间，租屋者的比率，则从23.4%上升至28.4%，反映拥屋者的财力稍微下跌，房屋可负担能力面临严峻挑战。

当我们财力尚未达到拥屋的过渡期，惟有通过租屋解决住的问题，对绝大多数人来说，住的地方是至为重要的，有了安定的住所，可以安心工作、生活、学习、休息等等。即使不是自己买，而是租来的房屋，也可以发挥同样的作用。

但是，这段期间，也有业主面临出租困难的问题，主要是市场供应多，一些上班族、学院生居家工作或是在家上网课，不需要到大城市租屋租房，形成屋主面临比过去难物色到好租户的问题。

由于这个缘故，租金的收益率相应下跌，不论是共管公寓或是排屋的租金收益率，都反映出下跌走势，其中2021年比2020年低，2022年是否改善，现在仍言之过早。

假如个人的工作和收入未能改善，经济成长步伐缓慢，那么房产市场的成长，估计依然艰难，毕竟要买一间房子，并不是说说就可以实现，而是要准备充份，例如掌握购屋基本常识、拥有头期钱等等。
不景气  要求房东减租

如此一来，形势就比较有利于租屋市场，尽管业主仍面临保留租户挑战，例如需要看情况调低租金，对租客来说，至少在收入减少期间，租屋或租房的财务负担，没有买屋这么沉重。一般来说，租户可以和业主商量，首两年租约保持同样租金。

在市场不景气时，这样的要求对租户比较有利，就是业主不会在租约满一年后，在第二年调高租金，但是，在市场好景时，可能对业主比较有利，就是租户不可能提出降低租金要求。

目前的租屋市场，属于比较淡静，有些租屋者，由于同住房客因各种不同原因退租，一时也找不到其他租客填补，通常会要求屋主降低租金，或者是提早解除租约。
锁定价格不怕上涨

近年来，一些年轻人、甚至中年人，在房屋的负担能力，可能达不到金融机构的要求，政府也意识到这些情况的存在，因此，倡议推出“先租后买”（RTO），从字面看，就是先租一段时间，在这段期间储蓄多一些购屋款，以便在租约期满之前，有条件买屋。

那么，租屋一段时间才购买该房屋，到底是多久？产业顾问陈建业说，“先租后买”的租约期限是12个月到5年，也有可能更长。在先租后买的交易中，每月所支付的租金特定百分比（%），将被计算入该房产（未来）的购买额中。前提是租户（未来买主）没有违反“先租后买”条约。

与大部份房屋所有权计划或方案一样，没有一种模式适合所有人，我们必须确认，目前的需求和选择，对自己是不是最好的模式。

假如是首购族，而且没有足够的资金或财力，通过传统的买屋方式，就是支付10%头期钱，其余的购屋款是向银行融资，那么不妨考虑“先租后买”计划。

如果选择“先租后买”购屋计划，在租屋期间，必须努力提高个人收入，一来有助节省房贷时间，二来也可以养成良好的财务管理习惯。

在“先租后买”计划，当决定买下房子，可以根据当前市价，享有锁定的价格，意味接下来几年，不会因为价格高涨或是资本增长受到影响，这些是它的好处。

不过，“先租后买”的坏处则是：假如发生资本贬值，即房价下跌，购屋者不得不以原有商定的价格购买，就是会比市价高。

此外，签署“先租后买”协议，并不意味就是房产的业主，依然是“租客”，实际上，在租赁期间，并未拥有该房产，而由于不是业主，因此不允许翻新或更改房屋的格局。

“先租后买”的其他好处是：购屋者可以先熟悉当地环境或住宅社区，是否适合自己和家人，如果发现情况与自己设定的目标相差太远，可以另做决定。
租约满期后也可以退出不买

假如不想长期承担拥屋的义务，那么，“先租后买”可能不适合，因此，可以选择在“先租后买”租约期满后离开。

政府提倡“先租后买”计划，主要目的是为马来西亚的千禧一代提供一种灵活、负担较低的房屋拥有权选择。另外要补充一点，一旦签署“先租后买”协议，将受到条约的约束，因此在签署之前，必须清楚了解条约。

【结语】对本地市场而言，“先租后买”是比较新的概念，人们先租用一个住宅单位，并且可以选择将来 以商定的价格，买下该房产。它与传统的购屋模式有些分别，开始时并不需要支付大笔头期钱，在租赁合约期 满后，可以选择购买或是退出，灵活性大。

虽然说不需要预付定金，但仍需要支付可以退还的保证金，一般上，这笔数额相等于房屋价格的5%。与购 买房屋需要支付10%的头期钱相比，负担较轻，而且保证金可以退还。

https://www.sinchew.com.my/20220202/%E7%A7%9F%E9%87%91%E5%8F%AF%E8%BD%AC%E4%B8%BA%E4%B9%B0%E5%B1%8B%E6%AC%BE-%E5%85%88%E7%A7%9F%E5%90%8E%E4%B9%B0-%E8%99%8E%E5%B9%B4%E8%8D%A3%E5%8D%87%E4%B8%9A/