财今
独家报道：梁文清
2019冠状病毒病（Covid-19）疫情肆虐超过年余，国内实施各种管控令及全面封锁，打乱了各行业的营运，裁员减薪此起彼落，建筑及房地产深受重创，甚至许多手握多间房产的投资者因疫情而慌乱，不知要抛售套现或是调整策略，让房产继续成为收入而非负担。
这次，财今对话特别邀来房产投资领域及相关人士，透过线上平台直播分享，为投资者分享实战经验与策略，同时分享国内现今房地产现况，助投资者找到正确方向。
此直播获得SPEEDHOME和《南洋商报》支持协办，并同步在各社交媒体平台播出。
在疫情下被贷款压得喘不过气，而投资者或业主有什么解决方案或是策略，能迎刃而解呢？
失去租客的业主，又能如何快速将单位出租？毕竟，现金才是王道。
BRICKSMEN团队创办人叶伟良（Tony Yap）说，当去年3月份开始实施行动管控令，就有一部分人开始慌乱，但贷款问题，万变不离其宗。
现金流=租金-供期
“我一直提倡简单的方程式，即现金流等于租金减供期，这是每个有贷款的房产投资者都必须掌握的计算方式，因这能一眼看出，投资者是否面对现金流问题。若是负现金流，就说明租金少过供期，反之则是租金高过供期而握有现金流。”
叶伟良根据方程式提出解决方案，分别是开源节流、债务重组及提高租金。
“先从节流开始，可从供期方面着手，如延缓还贷或只缴付一半贷款等，即使有资金，还是建议申请延缓还贷。另外，就是债务重组，须谨记这将会导致每个月供期增加，但不失为解决方案，可助解决燃眉之急，但长远来说，加额还贷（top-up loan，再融资后，每个月贷款供款增多）是财务上的一个伤害。“
“而提高租金方面，则分为三大部分，分别是租客、产业价值及租金质量。”
他说，提高租金离不开寻找更好的租客或提高产业价值，让租客愿意付更多的租金，或是调整租金。
王能杰 黄伟明 叶伟良 锺伟杰
王能杰（上左起顺时钟方向）、黄伟明、叶伟良及锺伟杰透过线上与国人分享疫情下的房地产投资策略与布局。
减租伤害在地居民
“更要了解现今出租市场趋势，若是减价出租会伤害当地居民、业主及自身利益，但‘非常时期要用非常手段‘，减价是最后一招，必要时亦可考虑日租或分租。”
他指出，时下凡事都应以短期目标为主，撑过3至6个月后，再看下一步。
他亦劝告投资者，当解决现金流后应深思，为何会被贷款压得喘不过气，是否买错产业，还是投资策略不对，或是个人财务状况没有控制好。
他建议多翻阅数据，加以分析再结合他人意见后，进一步消化，变为投资锦囊，但是在投资上还是要小心谨慎。
专家授数招 招租快而准
拥有14项产业及15名租户的Bricks Venture Capital兼Property Lab创办人锺伟杰（译音，Wai Kit）点出业主最大的烦恼，并授招如何管理产业及维持健康的现金流。
他说，只有2至3间房产出租，很多事情还可亲自处理，但超过5间便会因为各种琐碎小事需劳心劳力解决，而深感困扰。
他授招，可在同一个单位的几个租户中，挑选一个作为本身的“间谍”，当有任何事情，甚至是有租户忘了带门卡或是开门让修理员入屋更换一盏电灯，都能要求“间谍”帮忙解决，这方法非常有效。
因此，他总结管理产业需精明化，善用自动化系统管理产业。目前其拥有15名租户，年底可能还会额外增多9名。
他分享，购置产业前，就会制定多种出租策略，而个人较为倾向于出租房间，这将会减低投资风险，因相比整间出租退租的几率更为低，而且招租一间房间比一间单位较为容易。
此外，更要换位思考，以租户角度出发，自问是否愿意居住在这里，若是再以对的价格进场。
他解释，招租策略首要便是准，买房前做好功课及制定出租策略；第二则是要够快，须先比其他业主拿到钥匙及装修，以便能够更快地将单位投放出租市场。
他说，在疫情空窗期，单位无法出租，建议想办法为产业增值，如花点小钱重新将房间油漆及更换新家具，因人重视外在美，第一印象很重要，这将会提高点击率，出租率相对更高。
锺伟杰说，买房是一项长远投资，因此现金流非常重要，须守5至10年，若是想投资的产业在还没卖出去就已经在“烧钱”，就需谨记，买房前，先想好出租策略。
出租 租房
疫情未明勿加租
SPEEDHOME创办人兼总执行长黄伟明奉劝业主，采取以守为攻的策略，基于目前疫情未明朗，尽量不要提高租金，而是想办法留住租户。
他敦促业主勿因小失大，不要为了不舍得降价而失去租户，如原本租金为3000令吉，但不愿意折扣10%，可能最后也失去2700令吉的租金。减价出租不是问题，尤其是现在的情况。
“我们发现租户很在乎100至200令吉的租金折扣，举例：同区分别有两家租金分别为1300令吉及1200令吉的单位，但后者只用了1个星期成功出租，但1300令吉的单位过了两个月还是继续挂在出租平台上。”
但他说，不同的租客类型要有不同的策略，如排屋无需装饰，因这类租客都是从一个家搬进另一个家，但公寓的就需要有部分或全家具，因为公寓租客希望能拉个行李便能入住。
他说，目前最重要是是要有现金流，这才有保障。
迎合居家上班 多房单位受落
黄伟明发现，或许是因为居家上班，大部分租户都想要租赁多房间的单位，同时郊外房子的出租量也开始提高，这都是趋势。
“若以房间出租而言，主要地区还是落在八打灵、赛城及梳邦较为成熟的地区，这也是学生和专业人士选择的地区，因就业机会多和交通便利的优势。
“这也是买房时应纳入考量的因素，所以在买房前，必须做好租客策略。”
他认同要快速出租，首要是要有张漂亮的照片，其二是制定租客策略方面，要了解并满足租户的需求，以及投放在良好的出租平台上。
他分享主打雪隆区可负担房屋的SPEEDHOME数据，而这领域的需求还是很强劲，但去年3月份因为疫情而导致销售下跌80%，但今年管控令后则下跌40%，这有赖于线上看房的成功。
房价趋缓宜买房
叶伟良认为我国投资风气良好，因此投资是必须的，而最好进场的时间是昨天或以前，第二就是现在，目前房产有减缓的趋势，因此现在是买房时机。
他分享自身在08年踏入社会，那时大家想到的是几时购置第一间房，因为当时觉得一间公寓要价25万令吉是贵了，可是之后觉得是超值便宜，且薪资起伏没有太大，因此若继续下去，我国就会与香港及新加坡一样，宁愿租房也不要买房。
锺伟杰则认为任何时候都是对的买房时机，而永远最好时机都是昨天，但最重要是要做好功课，拥有一定基础以及了解风险，这是每一位投资者都必须做的事情。
他也点出，大部分投资者的通病都是没有做好现金流，没有了解每月贷款供期和潜在出租额来决定是否应该购置有关房产。
黄伟明认同两位说法正确，并说，买房要看本身的目标是什么，自住还是投资，若是前者，只要自己喜欢个人认为无所谓，但若是作为投资，任何时候入场都是高价位，而且房产长远来看，一定会上涨。
他分析，买房第一要从财务角度来研究，计算本身每月预算，若预算可让本身租赁喜欢的地方，并还可在郊外投资房产，简单来说，这块蛋糕就看自己怎么分配。
文良港
文良港落在市中心，租客类型不拘于学生。
有后备方案不怕失客户
疫情下，一些学生区房产无法出租，因学生无法回校上课，如文良港一带。黄伟明指出，当失去主要租户时，业主就要思考有什么后备方案可用。
他说，文良港落在市中心，就业机会良多且拥有很多不同类型的顾客群，因此业主可根据目标租户群的需求重新装修房间，并提供所需的必需品，还是有机会出租。
锺伟杰赞同并指出，文良港还是在吉隆坡内，只要业主花一点小心思再修饰单位，还是可以。
善用“杠杆”原理还贷
60岁要退休，但房屋贷款至70岁，接下来的10年该如何安排贷款供期或是在退休前将贷款余额清掉是较为理想的做法？
对此，锺伟杰指出，本身相信杠杆，若能够将手上资金投资在某一个地方，而回酬高过银行利息，个人会继续杠杆，因为若是将资金清还贷款，也只是省掉3%利息。
叶伟良完全同意并说道，投资无非寻求资本增值、回酬、被动收入以及保本，若是还清贷款较为安心，那么就去做吧！可是，站在投资角度，若是寻找到一个可让资本增值且回酬高过月供，即使3%亦好。
黄伟明则有不同的看法，他指出，对一个60岁的人来说，保本是最大的优先考量，因为任何投资都有风险，若是取得3%投资回酬，最好不过，但若是投资失败，那会是一个很大的问题。
他不反对可寻找更好的投资管道，但要知道不同阶段有不同的财务目标，因此还是要多注意。
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