看近期新聞，不少香港人擔憂未來，也有網友pm問我意見，我也拍了一條影片討論看法。影片中提到身邊一位朋友正在考慮賣掉自住樓，因他擔心今次香港會出大事，股樓齊大跌，而且繼續下去會愈來愈差。
朋友理性地想過兩個情況，作些心理檢視。第一個情況，所持有的物業現值600萬元，若今天沒有賣出，5年後，跌至300萬元，更成了負資產。第二個情況，若今天賣出了，5年後，升至1200萬元，失去持有資產升值機會。兩個情況，哪一個比較不高興？
朋友認為出現第一個情況比起第二個情況更不高興，加上他感覺第一個情況出現的機會率較高，即他較傾向認為未來香港物業會大跌。就朋友的想法，影片中分享了不少看法，這裏想提兩點出來。
首先，我認為預期樓市情況，不應只用「大升」與「大跌」兩個情況去考慮，而是有五個情況，即「大升」、「小升」、「不升不跌」、「小跌」、「大跌」。其實賣自住樓，只有一個情況會贏，就是未來樓價大跌，其餘四個情況都會輸。
主因是租金支出，就5年期，朋友賣樓後會租一間好一點，兩萬元租金，扣減若買樓的按揭利率支出（自住樓供款中也是蝕掉的），差價也有萬多元，一年支出多了廿多萬元，5年超過百萬元。五年間還要多次搬屋，若樓價最終只微跌三兩成也得不償失。
另一個論點，朋友認為香港未來只會更差，當中大家可能想像的包括港元美元脫鈎、外匯管制、外資大規模撤資、美國進一步在金融上制裁等，甚至中美開戰。當然，要走到這幾步，要讓所有美資人員與公司撤離也要好幾個月。
如此地步，香港的金融中心地位也將失去，最差的底線在哪？大概變成中國一個普通城市，或者好一點，似上海、深圳吧。依這底線思維去想，如何理解呢？
經濟基礎，價格講供求。最差情況出現，變回上海，需求是否就消失呢？我認為即使有百多萬人走掉，數以十萬計的單位賣出，中央隨時可放人與錢來填補，即需求還在。
股票亦然，我覺得傳統民生股並不會無未來。與樓的想法相似，未來始終有人，自然要生活，有需求。就算大市跌，中央可以出手托，重點是人與錢。相信未來還有好多大型股票回歸香港上市，例如京東／瑞幸。
是否就是一遍樂觀呢？始終，形勢天天在變，很難說，我只想提出凡事別一面倒的悲觀。若讀者考慮移民、投資外地資產、換美元作個保險，我也不反對。投資從來不是賭博，而是閱讀環境作適當部署，而部署可以是兩手準備，甚至三手或四手準備亦可。
https://youtu.be/nasYBP1NX50
文章連結：經濟通
http://www.cpleung826.com/2020/06/blog-post_14.html
朋友理性地想過兩個情況，作些心理檢視。第一個情況，所持有的物業現值600萬元，若今天沒有賣出，5年後，跌至300萬元，更成了負資產。第二個情況，若今天賣出了，5年後，升至1200萬元，失去持有資產升值機會。兩個情況，哪一個比較不高興？
朋友認為出現第一個情況比起第二個情況更不高興，加上他感覺第一個情況出現的機會率較高，即他較傾向認為未來香港物業會大跌。就朋友的想法，影片中分享了不少看法，這裏想提兩點出來。
首先，我認為預期樓市情況，不應只用「大升」與「大跌」兩個情況去考慮，而是有五個情況，即「大升」、「小升」、「不升不跌」、「小跌」、「大跌」。其實賣自住樓，只有一個情況會贏，就是未來樓價大跌，其餘四個情況都會輸。
主因是租金支出，就5年期，朋友賣樓後會租一間好一點，兩萬元租金，扣減若買樓的按揭利率支出（自住樓供款中也是蝕掉的），差價也有萬多元，一年支出多了廿多萬元，5年超過百萬元。五年間還要多次搬屋，若樓價最終只微跌三兩成也得不償失。
另一個論點，朋友認為香港未來只會更差，當中大家可能想像的包括港元美元脫鈎、外匯管制、外資大規模撤資、美國進一步在金融上制裁等，甚至中美開戰。當然，要走到這幾步，要讓所有美資人員與公司撤離也要好幾個月。
如此地步，香港的金融中心地位也將失去，最差的底線在哪？大概變成中國一個普通城市，或者好一點，似上海、深圳吧。依這底線思維去想，如何理解呢？
經濟基礎，價格講供求。最差情況出現，變回上海，需求是否就消失呢？我認為即使有百多萬人走掉，數以十萬計的單位賣出，中央隨時可放人與錢來填補，即需求還在。
股票亦然，我覺得傳統民生股並不會無未來。與樓的想法相似，未來始終有人，自然要生活，有需求。就算大市跌，中央可以出手托，重點是人與錢。相信未來還有好多大型股票回歸香港上市，例如京東／瑞幸。
是否就是一遍樂觀呢？始終，形勢天天在變，很難說，我只想提出凡事別一面倒的悲觀。若讀者考慮移民、投資外地資產、換美元作個保險，我也不反對。投資從來不是賭博，而是閱讀環境作適當部署，而部署可以是兩手準備，甚至三手或四手準備亦可。
https://youtu.be/nasYBP1NX50
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