Bro 不要玩，这个老板在新年前就派红包了？🤔🤔
2019 年刚过去，又要来到2020 年的农历新年了～真是够力快啊！🤷🏻♂️ 这几天相信不少人都已经cash out 一些赚钱的股过年，在这里先祝大家新年快乐啦！
不过，在新年前碰巧让我我发现一家公司在几个月前静静的进行了一连串的 corporate exercise 🌚 然而却没有什么人去了解他？
*P/S：整体来说对公司非常好的exercise，不是玩玩的MoU！
我得空跑去翻查他们几个月前的Circular，整份东西高达 700 多页，看到我真的是.. 😑 结果，我顶不顺跑去问了老板一些资讯来update 你们啦 🤣
Ok，虽然这个 “红包 🧧” 看起来有点复杂，但是我还是希望你们能够耐性看得完，因为我觉得，这个是一个很少有的投资机会 ..
故事是这样子的，这家公司在老板Inject land bank（大约 1120 Acres 😶）进入公司后，公司的GDV（Gross Development Value）从RM 48 Billion 增加到 RM 61 Billion！
并且，gearing 并没有增加多少？这是为什么叻？这个，我们就要从RPT 开始说起..
我们投资者 🙋🏻 通常会非常注意 RPT，也就是 Related Party Transaction～ 这个 RPT 的意思就是公司（比如说上市公司 A）跟上市公司 A 的老板，外面持有的公司（公司 B）进行交易，在公司A 的Quarter Report 或者 Annual Report 都可以看得出RPT 的记录～
那么，为什么投资者会认为RPT 不好呢？🤔 因为我们都会觉得，RPT 购买地皮 / 租房子 / 做交易的话，老板已经吃了头一口肉，导致上市公司被影响～
我个人不能说这个想法是完全错误的，事实上，真的有上市公司利用 RPT 来自己吃饱 🌚 我就不点名这些公司了，等下新年吃curry 过年！
好，回到一开始的标题，在这里其实会说成红包是有两个原因的：
🧩 目前股价是 RM 0.885，每天的交易量非常低，想必是还没有人注意到他；
🧩 老板自己拿 ICPS 锁定conversion 在 RM 1.20 ！
当我看到这里的时候，我就问我自己，如果老板在股价 ~ RM 0.90 左右的时候，敢敢以ICPS RM 1.20（Issuance 到第五年都是 RM 1.20，第六年到第十年开始是 RM 1.00）的价格 “收货 🤔” 你不觉的老板对公司很有信心吗？
什么？你想知道他是什么公司？🤣 Ok 啦，反正我post 了过后都闭市了 XD 他就是 – TROPICANA CORP BERHAD（5401），先补一句，买卖自负啊..
眼尖的朋友可能说，eh 没有啊Max 🤔 我没看到有ICPS 啊？你骗人是吗 🤬？！
我没骗人，真的有 ICPS 🤷🏻♂️🤷🏻♂️ 不过不是上市流通的 ICPS，是老板把自己好的地皮连同公司（Sdn. Bhd. 的Holding 公司）一起卖给TROP，也不打算拿现金（其实有拿，不过 10% 罢了）来给TROP 接下来进行发展～
整体上，老板 RPT 来出售给公司的地皮Market Value 一共是 RM 3.97 Billion，给予整体的Discount 是 13.4% ⚠️ 所以实际收购的价格是 RM 3.44 Billion 左右～下面是收购的地皮Acres 以及GDV 的计算 🤔
🗳 GDV = Gross Development Value
🗳 GDC = Gross Development Costs
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👉🏻 Johor State 👈🏻
🧩 Gelang Patah Land（669.2 Acres），GDV RM 5.36 Billion，GDC RM 4.25 Billion
🧩 Danga Lagoon Land（9.0 Acres），GDV RM 509.2 Million，GDC 399.5 Million
🧩 Rimba Residences Land（5.0 Acres），GDV RM 516.5 Million，GDC 399.1 Million
🧩 Lido Land（95.2 Acres），GDV 12.80 Billion，GDC RM 8.95 Billion
🧩 T Sanctuary Land（329.2 Acres），GDV 3.39 Billion，GDC 2.50 Billion
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👉🏻 Kuala Lumpur State 👈🏻
🧩 Mon’t Kiara Land（14.0 Acres），GDV RM 1.29 Billion，GDC 1.12 Billion
整体上来说，这会为公司带来接近 RM 20.5 Billion 的 GDV（因为其中的 T-Sanctuary holdings structure 不是 100%，因此不是GDV 不是总结起来的 RM 23.88 Billion）🤔
另外，PROP 除了上面提到要发展的地皮之外，接下来会以JV（Joint-Venture）跟四家公司合作，以下是他们将会进军Langkawi，JB 的Pekan Nanas 的发展以及GDV：
🧩 Pantai Kok Land & Pulau Rebak Kechik Land（Under 跟 Sinaran Ramah 以及Pantai Kok 合作的），GDV RM 3.02 Billion，GDC RM 2.20 Billion
🧩 Pekan Nenas Collaboration Land（Under 跟Suci Padu Collaboration 和 Ibarat Indah 合作的），GDV RM 1.45 Billion，GDC RM 1.24 Billion
跟前面的合作方式不一样，公司并没有以现金 💰+ ICPS 的方式付款，而是以progressive payment 的方式给回land owner 12% 的GDV～
这样的方式其实在产业市场里面非常常见，一方面出地皮，一方面出人力 💪 建好后再份钱给land owner！
这样的话，发展商 🏠 不用去跟银行loan（因为就算是freehold 都好，一般上银行只会给50% ～ 60% 的value），不用背负利息以及面对现金流的问题了，win win situation！
那么，可能看到这里你有些乱掉 🌚 我们再次整理一下资讯啊～
Market Value RM 3.9 Billion 的地皮（带给公司 RM 20.5 Billion GDV）的收购是先经过 13.4% 的discount，然后公司支付 20% 的现金给出售者（老板啦），剩余的则是通过issue ICPS 来settle～（注意，他们是以 RM 1.20 per ICPS 来issue 给出售者，也就是说老板愿意接受 RM 1.20 convert 回去母股的条件！）
当然，这个ICPS 是有给予利息的，第一年是以 1% 的利息开始，每年增加 0.5% ⬆️ 的叠加直到第五年或以上，则是以 3% 平稳～
这个利息会带进公司的total borrowings 里面（毕竟利息嘛，跑不掉的），但是因为 ICPS 增加equity，所以gearing 不会有什么改变～
不过，因为收购公司 + 地皮本身也是有一些债务 🤔 所以整体收购上来会有一些乱，我给大家总结一下所有settlement 方式：
1. Issue 1,049.8 million ICPS 给出售者；
2. 在 24 个月内给出售者 RM 290.8 Million 的现金；
3. 帮TSDT 进行refinancing，这个amount 是 RM 245.3 Million；
4. Tsanc Holdings 本身欠着公司 RM 161.7 Million，现在会进行inter-company debt set-off；
可能你又有疑问了，为什么不要通过正常手法收购 🧐 而是经过ICPS？其中有什么猫腻？
额，其实老板也是要TROP 赚钱啦，如果你进过地产行业，你就知道cash flow 永远是他们最大的问题（行业的标准是，GDV RM 1 Billion 的话，最少要准备 RM 200 Million 的资金）～
如今通过 ICPS 少了几个问题，第一就是不用找银行借loan 🤷🏻♂️ 反正借不多，顶天也给你 60% nia，而且没跟银行loan 就少了repayment 问题，现金流比较流通～
第二就是，利息减少盈利 ⬇️ 的问题，公司在前五年给予ICPS holder 的利息 < 3%，是非常便宜的financing哦！
然后第三就是地皮没有借loan，如果真的需要现金流还可以进行refinance 的玩法 🌚 再来获得资金！
整体上来说，这次的合作带给公司接近 RM 25.0 Billion 的GDV，平均project 都是跑四年左右的，目前TROP 的股息（Dividend + Treasury Share Dividend）大约有 5 – 6% 左右，加上老板这次costs = RM 1.20，你觉得他会不会boost 🔥 上去？
哦对了，我看到公司收购地皮后有一个Revaluation Surplus，RM 400 Million ++，目前公司一年盈利 RM 120 Million 左右，一下子多 RM 400 Million ++ 的话，真的是红包 🧧咯…
好啦，不说啦！今天年 29，我们过年去咯！
*PP/S：这篇文会比较复杂，太多资讯我也尽量挑重点来说，如果有疑问可以在下面留言我们帮忙解答啊！
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