IGB REIT （5227）怡宝花园产托
AS OF 20.4.2018 SHARE PRICE RM1.52
这几天花了一些时间阅读公司业绩报告，但是都找不到让我有兴趣去研究的。就算有找到，公司股价不是太高就是被炒的太高了。问了同事看看他们有什么股想买的，同事说最近汽油股的公司不错，不过我是比较保守的，再加上汽油股是期货商品, 要一直跟进他们的消息，我没那些时间。我朋友建议我如果不知道要投资什么，可以考虑投资产托(REIT：Real Estate Investment Trust)，因为公司给的股息收益DIVIDEND YIELD都蛮高的(至少都有5%，好过放Fixed Deposit）。这我蛮同意的。
于是我找了IGB REIT这家公司做分析。其实IGB这名称对我来说不会陌生。以前我还在吉隆坡打工的时候，一星期至少会看到这名称1次，最多3次。因为我每次去MID VALLEY 都会见到。其实MID VALLEY 和THE GARDEN MALL 就是属于IGB REIT。这间公司在2012年上市。
业务
主要收入就是来自出租店面给商家。除了租金收入以外，其它收入包括停车费，广告费, KIOSK 租金（那些没有店面，一个摊位的那种）。不过收入最大部分还是来自租金占了总收入的79%。停车费占了9%。单收停车费都收了RM46million, （目前的停车位有10,000个，管理层有打算增加多2000个)可想而知这两间大型购物中心的顾客人流量有多大。周日的流量介于6万-7万人而周末的人流量高达10万人。
除了每月固定租金(Base rent)之外，还有percentage rent。意思就是如果商家的销售收入到达某一个数额，公司也能得到部分的收入（要看商家怎样和公司洽谈租约）。
5年业绩
Mid valley和The Garden Mall 的收入Gross income和资产净收入都持续增长，而且每年贡献的比例都很均匀69%vs31%。至于资产净收入Net Property Income则是73%vs27%。
年度分配收益（就是股息收益只是名称不一样）是介于5.16%-6.11%。
股息
这家公司的Distribution policy 是90%。财政年2017和2016年的payout ratio达到95%和95.6%。每半年分发一次。为什么要规定分发90%或以上？其实这是有原因的。因为根据内陆税收局（IRB）推出的准则，只要产托把至少90%的收入派发给股东，那么他们所赚的利润就能豁免税务。不过在分发给股东之前必须扣除10%预扣税。如果投资者是非居民（Non-Resident)就必须扣除24%预扣税。意思就是如果公司派息10sen,其实股东只收到9sen。如果股东是非居民那么只会收到7.6sen。
公司能不能赚钱靠的就是商家的收入。以下几点必须考虑的：
1. Ecommerce 的崛起
这几年E commerce （例如：lazada, shoppee, taobao,tmall)越来越流行。要买什么东西，在网上订购就不必出门了。我个人觉得或多或少会影响某些商家的收入。不过影响应该不大。有些货品还是要到店面买才安心，以防受骗。像某一些价钱很贵的品牌，你敢上网订购吗？还是到店面购买省麻烦。
2. 生活水平提高
老实说在吉隆坡生的活水平真的越来越高。自从GST实行后，什么都起价。再加上政府取消油价津贴后，食物价格也起价。以前在鼎泰丰吃一盘炒饭14-15块都觉得贵了。现在一盘要22块还不包括GST。不过还是很多人排队。😄
所谓民以食为天，食物好吃再贵都有人去吃。我觉得现在都市人都比较会享受。比例说喝茶吃饭聊天再看一场戏。
3. 店面出租率
虽然最近有很多新建的购物中心。但是Mid valley和The Garden Mall 的出租率为99.9%和98%。根据管理层透露虽然有些租约要到期了，他们并不担心因为还有很多商家正排着队要进来。我朋友也有兴趣在那边开店，可是至少要等两年。哈哈。如果店不著名还不一定能租的到。毕竟公司要的是著名并且有信用的商家。商家的收入好，公司也能分一杯羹。而且公司很积极主动和商家提前续约，尽可能分散租约到期的时间。就算商家没续约也只会影响部少许的收入。
4. 银行最近升利息
最近国家银行调高利息，导致马来西亚REIT的股价跌了很多。因为借贷利息提高。那么股息就会给比较少。不过这家公司的借贷是Fixed rate。就算银行有升利息对他们没有影响。不过在财政报告里看到这条款，如果公司没有遵守条款（大致上就是没有准时付贷款）,那么他们获得的收入将不能派股息(我觉得目前这不太可能会发生啦)。
其它事项
在最新的2017年财政报告有提到THE GARDEN MALL会升级建筑设施。只是有提到升级的工作尽可能不会给顾客带来不便。没有提到需要同多少钱。
除此之外，IGB CORP最近在柔佛正在建着SOUTH KEY MALL预计今年会完工，等到时机成熟将会由IGB REIT接手。
总结
就是一家一直赚钱的公司。但是股价就不会起太多，因为店面已到达99%的出租率，暂时也没有其它的发展。除非这一届大选反对党获胜，取消GST刺激消费。哈哈。（不知道有没有奇迹）。
不过以最近一年公司的股价来比较的话，现在的股价算是比较低的。如果现在买入股票(RM1.52)，公司派的股息和2017年一样，那么股息收益也有5.5%。我想这也是为什么其中一个大股东-KWSP最近一直持续买入。在近两个月买入28million units。
如果暂时没找到值得投资的公司，或许IGB REIT是其中一个选择。
免责声明：
以上分析，纯属本人个人意见和观点。
在买进一家公司的股份前，请先做功课并了解该公司，任何人因看此文章而造成任何投资损失，本人恕不负责。切记，买卖自负！
22.4.2018
7.30pm
http://salasinvestment.blogspot.com/2018/04/igb-reit.html
