这是我对地产的简单回顾。前几天和建筑商朋友聊地产，大家都有谈到目前地产比较冷淡，要开盘都比较困难，销售是一个问题。我就想到，其实地产并不困难，难在现在的发展商太多，不停制造太多的供应把市场搞乱，同时又一大堆的所谓“地产大师”受聘鼓吹投资，是的，很多其实只是发展商的其中一个推销桥梁。让我在这里和大家分享下投资地产的正道和歪路。
大家都说地点很重要，地产投资就是地点，地点和地点。发展商也如是说他们的地点是最好的。但是大家可否想过，到底哪些地点才是最适合？用做生意的眼光，如果你是发展商，你的原料是土地，那么你就要找最适合的原料加工卖出去赚钱。如何知道土地是不是好的原料？那么就要看地方政府的规划了。每个地方政府都有自己的发展大蓝图，DBKL有Plan 2020，MPSJ/MPAJ/MBPJ等等有Rancangan Tempatan，这些发展大蓝图，清楚记载了每个区的发展规划，例如住宅区，工业区，商业区，绿色区，学校，公用事业等等。依据每个区不同的需求，地方政府会根据这些规划，提供不同的服务，好像巴士线，交通，绿化，停车位等等，而且这些规划直接影响到人口密度，若住宅区，那么就需要有多少个入口，多少个出口，不然一到上班时间就塞到半死。还有，工业区要远离住宅区多远，而商业区要有多大，就要看住宅区有多靠近。大家都不想买到坟墓旁的屋子，所以记得去看看RT附近是否有规划为坟墓。很多房产投资者，连地图都不会看，那么记得花少许钱，做一份Valuation Report，就会看到这些分析。
有些发展商，本来买地要发展mixed development，前几年mixed development很红，发展商补差价把土地转换去商业用途，商业用途的好处除了提高土地价值，还给与一个更高的plot ratio好让发展商能够建立更多的单位，不过市议会的条件之一通常都是要发展商出钱扩充交通，以便交通得到舒缓。后来，当市道不好时，这些mixed development就会遇到麻烦，发展商有两种选择，要么卖了土地，要么在土地发展。所以前些日子，大家看到很多所谓的‘service apartment’，要认真去看到这些公寓的地契种类，很多都是商业地契。商业地契的影响很大，详情可以往下看。
除了Marco大因素，大家也平时要注重Micro小因素。买产业，要看哪个category，商业，工业或住宅有不同玩法。我就拿 Apartment 来讲解。为何Apartment？因为Apartment可以玩的花样其实很多，也比较容易看得到。我不喜欢新的公寓，因为我无法看到隔壁邻居是怎样的人，整个社区是怎样的环境。一个不幸运，可能买到的新区大部分都是拿来投资的，整栋楼都是爱理不理的业主，到时就看到一大堆问题，包括管理费没清还，外劳租户，丢空的单位，乱丢价钱的业主。还有，管理层也很重要，管理层的权利其实非常大。一个好的管理层，会不停地为整个apartment增加价值，反之，一个糟糕的管理层，除了年久失修，还是就是无限的争论，一直烦着整个公寓。如果管理层和社区是整个公寓的软件，那么硬件设备就是公寓的设备，好像泳池，保安，游乐场，健身室等等。有些公寓，甚至有自己的mamak档口，burger档口，24小时零售店。公寓附近的巴士站，便利店，LRT/MRT，还有小贩中心，全部都是为公寓加分的一个因素。这些Micro因素通常都是肉眼可以看得出的细节，大家不妨多家留意这些小小的细节。还有，先前我们说过Service Apartment，这些service apartment通常都是Commercial Title，这个一定要注意，因为到时单位要支付的水电单，网络费，地税和门牌税，全部都是按照 商业用途 来付款，到时租户住进去了，倒回来问业主为何电费那么昂贵，支付的是商业价格，你就要自己自求多福了。商业用途，照道理只能用于商业用途，而不是住宅，若你的邻居拿service apartment做Airbnb或办公室，可能你也无可奈何，因为在地方规划时，地契用途已经注明了用途是 商业，包括酒店和办公室，到时陌生人进进出出，设施烂得很快，你要投诉也无门。
买Apartment最怕遇到什么？不是鬼屋，不是外劳更不是漏水。最怕是遇到management跑路/form不起来或烂的management。Management跑路了，留下一大堆手尾要收拾，这时新的management就很关键了。一个专业的management，天不怕，地不怕，很快就会组织起来迅速恢复元气，不过通常这些是例外。比较可能出现的情况是，form到烂的management，因为那些吵的最大声的通常都不是有能力的人。这群烂的JMB，除了成员知识匮乏，最严重的就是 争论。人是一个Ego的动物，而有些小业主是很鸟的人士，这些人士我们称之为“白目”，既没能力也不想要进步又不要人家进步。他们加入committee多数处于一些满足自己虚荣心的幻想，真正要做事起来就多多话。发生了management 跑路那么严重的事，这些人都会从头到尾去评论一番，但是真正做事的时候就会阻挠其他人。专业知识0，做事能力0。他们一直碰钉子，碰钉子多了就拍拍屁股走人，到时又再组织过新的management，直至有能力的人当选为止。而这些烂的management，除了三番五次无理地追讨欠款，还无法做出一个账目，甚至连资料都会弄丢。最后，每天就告诉住户没钱，每天推卸责任，每天无理地追加欠款。唯一能解决的办法，就是换上好的management。
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以上就是Part 1，关于买房地产的细节。大家不妨提出意见交流。
Part 2 我会分享借贷的部分。大家有什么问题可以先放上来，到时我再写写。
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