产业兵法
在大马国内市场，业者对主要港口附近的物流产业、或相关设备，需求保持殷切，在网购日渐普及的年代，一般没存在供应超过需求的情况。
由于物流产业占地面积广大，本地物流产业现有的供应建于早年，对于市场需求日增，已显示供应不足问题；近年要增建，以供应市场需求，可是，周边土地未必适合兴建这些产业，以致这些产业已成为炙手可热资产。
至于亚太区域市场，2018年次季物流产业租赁需求，获得电子商务和外部供应商公司推动，外部供应商提供的物流服务，一般包括运输、仓储管理、配送等。
这些由当地需求推动的领域保持理想，出口相关工业转向更谨慎，特别是中国美国之间的贸易纷争仍未完全解决。
在这段期间，活跃的租赁市场包括大东京，取得第三高季度净吸纳率，大型电子商务平台完成扩充计划，在大首尔、服装零售商、家庭用品和其他消费者产品制造商需求强稳，逐步渗透外部供应商，进而转为物流产业需求可观。
大马市场的情况有些类似，电子商务企业、消费品制造商，对物流产业需求有增无减，推动市场对物流产业的租金水涨船高。
中国物流产业需求 扩至三线城市
另一方面，中国市场对物流产业的需求，已扩散至三线城市，中国一线城市供应严紧，迫使电子商务和外部供应商，在二线城市寻求物流空间，虽然这些地区的空间可能比较小。
中国港市天津物流产业的空置率，从2017年第二季的23%，下跌至2018年第二季的6%，在北京的公司，开始在三线城市，例如河北等地，寻求可以容纳企业需求的物流空间。
在大中国其他地区，香港市场出现重新安置物流空间需求，就是将一些比较老旧的工业大厦加以转型或改建，以作为其他用途，包括与一些数据中心同步扩展。
新加坡和印度的物流产业租赁活动，继续在整合中推动成长，在邻国新加坡，对物流产业保持需求，以半导体公司、石油化学和物流领域为主，不过，租赁成长步伐保持谨慎。
印度在实施消费税一年后，企业租户显示，对庞大空间需求强劲，货仓租赁活动，按年比料成长18%。
此外，在太平洋区域市场，对物流产业需求保持稳定，基本设施建筑业者、制造业和食品加工领域的需求持稳。
大阪广州物流产业空置率下跌
今年6月18日发生在日本大阪的地震，激发市场对日本大阪区，一些具备抗震货仓建筑的需求，在第二季该市没有新的供应完工，内陆地区需求保持活力，空置率从2018年首季的21.2%，下跌至2018年次季的17.5%。
此外，中国广州物流产业的空置率，从12.8%下跌至8.5%，主要外部供应商在中华区租下大面积空间，其他市场空置率基本保持稳定。
广州市不少制造业生产的产品，例如供出口至多个市场的成衣，以及其他制成品，造就市场对物流产业需求保持殷切。
新供应料增加
2018年次季，亚太区新的物流产业供应，是2014年至今，其中一个最低的季度数据，亚洲大都市的季度净吸纳率，按季比下跌20.6%，虽然过去3年，总数是在平均线上水平。
与此同时，2018下半年，新增供应可观，预料将推动净吸纳率成长。
此外，中国一线城市没有新增供应，主要是延迟发出相关准证，估计仍需一段时间，形势才明朗。
另一方面，在澳洲黄金海岸的布里斯班、澳洲港市悉尼，以及邻国新加坡，物流产业新增供应明显下跌，与此同时，大东京的新增供应，也从2018年首季的高峰水平退跌，大多数次级市场预租活动强劲；不过，一些地区在争取租户面对挑战，主要是与东京市中心联接性较弱，预测接下来几季，空置率可能会上升。
在2018年第二季，亚太区域市场，物流产业租金成长显示强劲动力，按季比成长0.8%，太平洋区域市场包括：澳洲宜居城市墨尔本，纽西兰首都威灵顿，物流产业市场表现超出预期，按季比分别达到4%和3.9%。
与此同时，2018年首季大幅上扬后，中国一线城市物流产业租金成长空间有限，不过，由于空间供应不足，料面对租金上扬压力。
新加坡物流产业的租金已抵达谷底，预测在2018下半年将趋于稳定，新增供应保持适中，租赁活动企稳，估计区域市场租金在2018下半年继续上扬。
亚太市场大多数物流产业，资本价值成长稳健，市场投资需求平稳，2018年第二季投资动力保持强劲，按季比成交量成长28%，达到330亿美元，主要是澳洲和香港落实一些大型交易，2018首半年的总额超越2017年同期，按年上升1.3%。
在这方面，亚太一些比较活跃的市场包括澳洲，物流产业交易量总共53亿美元，其他一些较大型的交易、价值超过2亿5000万美元已完工，占总成交量40%。
中国投资者在这个领域尤其活跃，占总成交量76%，这数据比低于70%的5年趋势高，主要是中国投资减少，之前中国资金占海外投资较大比率。
韩国市场在第二季交易量显示上扬，主要是有更多待售单位，当地财团脱售资产，以便改善资产负债表，产业公司是亚太市场的主要买家，占总收购超过30%。
此外，当地产业公司继续主导中国的购买活动，在第二季占总成交量的63%，一级市场仍是首要目标，资金逐渐流入二级市场，例如成都、南京和杭州，主要是基本面显示改善。
Reits交易日澳最活跃
产业投资信托（REITs）公司是本区域第二大活跃买家，日本和澳洲的交易活动最活跃，金额最大的交易以产业投资信托为主。
在大马产业市场，产业投资信托以投资办公楼、购物商场为主，也有一些投资工业产业，例如厂房和货仓，普遍取得不错的投资回酬率。
上述产业投资者当中，以本地企业或财团为主，在本地市场，这方面产业的供应并不多。
与此同时，越界交易占2018年第二季成交总额27%，以中国和新加坡集团为主，交易价值分别为26亿美元和25亿美元，大约是对外投资的53%。
中国投资在香港保持活跃，其中恒力隆投资集团，以19亿美元收购太古城中心4大厦，以及太古城中心大厦的51%股权（参考附表），中国产业投资者，之前局限在办公楼的交易，如今扩展至零售与物流产业。
新韩投资者对外国办公楼酒店购兴大
其他跨越边界交易以新加坡和韩国投资者为主，他们对办公楼与酒店资产显示强大购兴，此外，投资者也收购印度资产，这一季的活动继续以收购和合并为主，或当地发展商之间展开股权收购。
资金的部署活动，协助一些产业基金经理筹集资金，并且超越他们原先的目标，意味大笔的资金待分配投资。
此外，在2018年第二季，一些基金脱售资产，套取现金以锁定利益。
产业投资表现参差
较早前的中美贸易战，将在市场掀起影响力，并对工业产业造成强大冲击，虽然产生影响效应，但也可能促使一些工业租户，对扩充业务采纳比较谨慎态度，贸易相关货仓料首当其冲，接下来是制造业领域。
亚洲多数经济体电子商务和外部供应商，都是以当地经济为推动力，并且将确保租赁动力保持活跃，多数城市的租金，预测将进一步成长，不过，在今年接下来日子，预计成长步伐适中。
前面提及，企业为节省成本和改善效率，将提升智能物流的设备，中国电子商务公司平台，将是最活跃的集团，阿里巴巴最近宣布，耗资1000亿人民币，投资在开发全球的智能物流网络。
由于一些之前未预料的因素，包括中美贸易战隐忧，成交量可能削弱，贷款条件严谨、融资成本偏高，也将抑制资金的流量。
澳洲的产业投资活动保持平淡，地主专注在重新发展与改善资产质量，中国市场的产业投资活动也放缓，游资转向开发商务，而不是产业投资市场。
一些看涨的市场包括日本和韩国，日本的产业投资兴致保持强稳，当地与海外机构投资者寻求核心资产，韩国的产业交易可能进一步成长，该国一些大型的产业交易，已进入交易即将完成阶段。
在本地市场，产业投资步伐保持严谨，毕竟市场前景尚未明朗，市场人士普遍采取观望态度，如果购买产业自住或自用，市况淡静或好景，影响不大明显，假如是买来投资，必须确保投资本金能物有所值。
【结语】
在全球化的年代，网购风潮日渐兴盛，形成原本不大受关注的物流产业，成为城市投资者追逐的产业，这是多年以前人们未预想到的情景。
在全球化的年代，网购风潮日渐兴盛，形成原本不大受关注的物流产业，成为城市投资者追逐的产业，这是多年以前人们未预想到的情景。
一些靠近港口的城市，物流产业的发展欣欣向荣，预料这样的形势将维持一段长时间。
文章来源 ： 星洲日报 2019-04-08
