昨天我们探讨过房地产投资信托(REIT)普遍使用的融资方式，并对双威产托(Sunway REIT (SUNREIT，5176))作出了解。接下来让我们对另外两个大马REIT作出分析，看看它们值不值得投资者拥有。
二、杨忠礼酒店房产信托(YTL Hospitality REIT (YTLREIT，5109))
信托于去年(2018年) 9月完成以60亿日元(2亿2,250万令吉)收购日本北海道新雪谷(Niseko-cho)的酒店Green Leaf Niseko Village (GLNV)。酒店拥有200间客房，将在30年期租约下出租给卖家，并附带更新多30年的选择权。
艾芬黄氏资本研究(Affin Hwang Capital Research)把公司的FY19-21可分派盈利预估调高1-3%，并已考虑到以下因素：
• 最近收购的GLNV带来盈利贡献；
• 澳洲酒店的平均每日房价(ADR)从2%下降至1.0-1.8%；
• 澳洲酒店的入住率从85-86%下降至84-86%；
• FY18年度报告中的财务数据。
信托的不利因素为澳洲酒店市场低靡。根据艾芬黄氏的预估，澳洲酒店占信托FY19净产业收入预估的约40%。
艾芬黄氏重申其对信托的‘买入’评级，并在考虑到GLNV的贡献后把目标价从1.32令吉提高至1.38令吉。根据艾芬黄氏，GLNV的初期获益率毛额为5.25%，若以约1%的借贷成本而言，该物业将有利于提高派息。除了眼前的盈利贡献外，GLNV能提供长期盈利能见度。
另一方面，艾芬黄氏把澳洲酒店的盈利预测降低，由于财年末为今年6月底的FY19到目前为止的可用客房平均收入(RevPar)低于预期。
整体而言，艾芬黄氏青睐信托的原因为其光明的盈利前景及诱人的股息获益率。艾芬黄氏的FY19及FY20每单位派息(DPU)预估分别为8.1仙和8.5仙，获益率预估分别为6.8%和7.2%。
根据艾芬黄氏的预估数据，信托的FY19及FY20杠杆比预估分别为40.6%和41.5%。信托的市值约为20亿令吉。
三、KIP产托(KIP REIT (KIPREIT，5280))
信托于2017年2月在马交所主板上市，初步组合包含6个社区零售业资产，即分别位于柔佛、森美兰、马六甲和雪兰莪的五座KiP Mart及一座KiP Mall。信托的FY19财政年末为今年6月底。
肯纳格研究(Kenanga Research)表示，若计入信托打算收购的霹雳怡保购物中心AEON Mall Kinta City (AMKC)，其FY19-20的杠杆比估计为0.35-0.34倍。但肯纳格的分析师估计，信托仍具备2亿5,000万令吉的举债空间，以在日后收购更多资产。
潜在收购对象包括信托享有优先收购权的资产如位于雪兰莪雪邦的购物中心KiP Mall Kota Warisan及位于吉打双溪大年、彭亨关丹及其他州的小型商场KiP Mart。
肯纳格表示，AMKC收购项目料将在今年第二季度完成交易，但短期而言不会对信托的业绩带来显著影响，由于产业开支及融资成本将增加。长期而言，该物业为期7年的租约有助于提高盈利能见度。
肯纳格也指出，信托的基本面还算不错，也已考虑到大部份的下跌风险。FY19为信托带来调整租金的许多机会，由于将在FY19-20到期的租约占可出租净面积的48.4%-26.3%。不过，在FY19到期的租约已有85%获得更新或取得新租约，因此相关风险偏低。肯纳格预期租金上调幅度为普通的单位数百分比低端。
股息获益率方面，肯纳格表示，由于信托的股价在去年至12月初为止跌了7%，所以十分诱人。信托目前正以低于其1.00令吉招股价及净资产值折扣20%的价位交易。
由于信托的盈利相当稳定，肯纳格认为信托不该被低估，因其组合中的资产多数以超市、餐饮店、服装店和电子器材零售店为主要租户，抗压能力甚强。
肯纳格给予信托‘短期买入’评级，并基于更保守的数字而把合理值从之前的1.05令吉下调至0.95令吉。肯纳格把派息比率预估从之前的98%调低至95%。
肯纳格指出，市值在10亿令吉以上的大型零售业REIT通常能获得较高的估值，由于它们的资产素质优良，并且有机会从高档租户取得较高的租金上调幅度。
虽然市值约为4亿令吉的KIP产托规模小得多，但肯纳格认为其稳定的盈利及租金得以逐渐提高等优点不容忽略。此外，信托的8.4%股息获益率令人难以抗拒。
肯纳格的FY19及FY20净DPU预估分别为6.06仙和6.10仙，净获益率预估分别为7.5%和7.6%。
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