2017-12-10 13:00
人类进入文明社会，对房屋的要求日渐提高，特别是到了夜晚时分，房屋是一家人交流的空间，不论是用餐、阅读书报、上网掌握资讯，或是温习功课，基本都是房屋内进行。
除了是人类休息之所，房屋也是保护居者安全的温室，尤其是忙碌了一整天，或是在夜归的风雨路上，不论是已婚或是单身的上班族，平安回到家的感觉真好！
（图：123rf）
马来西亚从1957年独立至今，已经整整60年。这60年来，房屋发展经历不同阶段的演进，伴随马来西亚的成长，从设计简单的木板屋或组屋，到后来的单层、双层排屋、半独立和独立洋房，发展至今规划比较完善、格局新颖、主题多样式的多合一产业发展计划。
所谓的多合一产业发展，集多类型产业为一身，分别有公寓（服务公寓或共管公寓）、排屋、购物商场、医药中心、学院、办公楼、游乐中心、酒店和会展中心。
在巴生河流域，这样的产业计划比较多，分别位于双威城、首邦市、谷中城、吉隆坡市中心，多合一综合产业计划，已经不再是三合一、五合一，而是拥有更多类型的产业。同时，这类型产业将会日益普及，发展商展开这样的规划，主要是加强产业计划带给民众的便利性，提高产业的销售竞争力。
回看过去60年产业发展的演进，可以分为6个发展阶段，每个阶段以10年为基础：
1960年代
萌芽期
大马独立后，规划完善的住宅社区并不多，从非法屋到私人发展商、州政府参与发展的私人民宅先后登场，大马政府也在1966年制定房屋发展法令，以便更好管制房屋发展计划的推行。
购屋者与发展商签署的买卖合约，受到房屋发展法令的约束，例如发展商与购屋者签署买卖合约，如果是有地房屋，发展商必须在24个月内完工，假如是分层产业，例如公寓单位，那么房屋的兴建期限，不能超过36个月。
以今天的价值观来看，那个时代的房屋价格可能只需数千至万多、两万令吉，一个万多、两万令吉的房产，就是有地的单层和双层排屋，差别在房屋所在的地点，例如不同州属、不同城市的房价，会有一定的差别。
1970年
代稳定期
在这10年内，经济与人口稳健增长，推动市场对房屋发展的需求与购买，在房屋发展法令付诸实行后，带动更多私人产业发展商进入市场。在那10年，分层产业计划陆续推出，一些分层产业大厦，先后在城中建立起来。
分层产业陆续推出
房屋价格稍微扬升，但幅度不大，毕竟那年代进城人口没这么多，当时，大马经济仍以农业为主，主要劳动力留在乡村，从事农耕业务，赚取养家糊口的收入。
若有进城的就业者，普遍租房解决居住问题，他们之中，有些并不打算长久住在城市，对房屋的需求没有这么殷切。不过，坦白说，房产的供应尚未翻倍增加。
1980年代
巩固期
市场扩大廉价房屋的发展，1983和1984年商品价格滑落，影响产业市场的发展。
政府在1985年制定分层地契法令，作为分层产业发展的参考依据。1988年，商品价格好转，产业市场也恢复活力。
商品价影响屋价
这个阶段的产业价格，虽然受到商品价格的影响，但城中的产业价格涨势逐渐明显，与60年代比较可能增了一倍，当然，与今天的屋价比较，可能不到今天的10%。
以同一个地区的例子来说，当年的5万令吉双层排屋，今天提着灯笼到处找，未必有收获。
此外，城市的分层产业大楼陆续增加，多数是没有电梯设施的4或5层普通公寓。当然，也有楼层较多、密度较大，附有电梯设备的中价公寓。
分层产业发展所需的指南，从1985年分层地契法令出炉看出其重要性，这类型产业欠缺管理衍生的问题，催生另一套分层产业管理法令的诞生，特别是公寓的发展演进为比较高档的共管公寓、公寓别墅、服务公寓等等。
1990年代
成熟期
以产业质量和类型而言，显现出产业发展日趋成熟，住宅与商业产业的发展，开始融入现代化科技。产业的发展步伐加速，首要地点的地段供不应求，发展商增加共管公寓的兴建，并且开始发展综合产业城镇。
90年代初
搁置房产多
产业发展虽然趋向成熟，但是仍有许多不足之处，在90年代前半期，有些发展商规划欠完善，包括财务的掌控出现疏失，以致一些产业计划演变为搁置房产（Abandoned Projects），令不少产业买家，特别是第一次购屋者，面临毕生储蓄泡汤的危机。
搁置房产计划相当多，迫使政府建议实行“先建后售”机制，并且议决在2015年能全面落实，不过，并没有强制业者百分百采纳，而是同时采用“先售后建”及“先建后售”制度。
在1990年代的房屋价格，同样因建筑材料、通膨等因素上涨。不过，在巴生河流域，不论是一手房屋或转售房屋，一般在10多万、20万令吉之间。
对那个年代的购屋者来说，屋价涨了，难买得起。的确，以我国人民的人均收入来说，当年的10多、20万令吉房屋，同样超出他们的负担能力。
不过，如果今天回头看当年的房价，真的“便宜”，因为那年代的房屋，同一个单位的价格，今天已逼近百万令吉，有装修、房屋状况较好的单位，甚至叫价120至150万令吉，真的夸张。
2000年代
挑战期
法令与条例的修改，加强对产业领域的约束与管制，中国与印度经济崛起，营运成本大幅提高，可供兴建产业的土地日渐减少，业者开始兴建绿色产业计划，现代科技的采用进一步普遍。
豁免产业税
刺激交易
政府曾在2007年实施暂时豁免征收产业盈利税，以振兴之前一、两年产业交易呆滞的市况，在那期间，确实有协助推动产业的交易热潮。
在2008／2009年因美国次贷风暴，延伸为全球金融危机，在那一两年，大马产业市场受到波及，价格稍微偏软，大约便宜10至20%。
错过那一、两年的投资或置产机会，许多有心购买房屋，或是准备提升房屋，抑或是多买一间房屋对冲通膨者，几乎都未能实现。
在那期间，有关当局推出“大马：我的第二家园”计划，希望吸引海外投资者，将目光转向本地产业市场，增加市场的卖点。
2010年代
创新期
服务公寓、多合一综合产业计划陆续登场，少数发展商采纳先进市场销售配套。例如：服务公寓不包售卖停车位，围篱产业开始普及。
围篱产业普及
从2010年开始，产业价格介于偏高水平，一些地区的发展订价甚至翻倍，与2017年相距的5年前，“可负担房屋”的课题，开始登上产业论坛的讨论，不论是专题论述或是小组讨论。
州政府相关机构在一些产业讲座会，将“可负担房屋”课题带上论坛讨论。当然，比较频密的讨论是在过去两三年，最大的原因是产业价格，已经大大超出一般市民的负担能力。
分层产业管理更完善
前面提及分层产业管理，城市和谐与地方政府部提呈2013年分层产业管理法令，并在2015年提出修订后的条例，以便分层产业的管理更完善，可以让分层产业，特别是公寓业主受惠。
再回到“可负担房屋”的课题，对于房屋价格的“可负担性”，国家银行年报指出，从2010年开始，业者推售的产业单位，50万令吉以上所占的百分比普遍提高。
何谓第二家园？
政府在千禧年代期间推出：“大马：我的第二家园计划”，推动海外投资者购买大马的房产，希望带动产业与旅游医药、国际学校教育产业的发展，这项计划推出后，比较多海外银发族锁定的投资房产地点分别是巴生河流域、槟城、沙巴和柔佛州。
“大马：我的第二家园计划”开放给所有国家不分种族、宗教、性别及年龄者申请，成功申请者可以带配偶和孩子及一名佣人在大马生活。
申请者的孩子可以就读大马任何一所著名私立学校、国际学校或大学，配偶和孩子可以拿到与申请者同样等级的签证及在大马停留的时限。
不过，年龄超过21岁的孩子则需另外申请签证，申请者和家人可以投资任何类型的固定资产，例如房屋、公司股票、债券、定期存款或开设外币账户。
屋价涨幅超收入
国家银行的年报数据反映，我国的可负担房屋供应单位相当缺乏，在2014年，半数大马人赚取的平均月入，普遍在4585令吉或之下的水平。
我们以2014年的数据来谈，主要是从那年开始，产业价格介于2009年全球金融危机之后的高峰，可是人民的收入比较能负担的屋价，是在25万令吉或以下的价位。
不过，在2014至2015年期间，屋价已经高挂50万令吉，不论是单层排屋或是公寓（巴生河流域为例子），几乎都在这个价位之间，如果是其他州属，基于有关州属地价的关系，我们调低30、40%来研讨，胥视产业坐落在哪一个州属的二线或三线城市。
可负担房屋供应失衡
严格来说，可负担房屋供应失衡，导致屋价大幅上升，加剧市民拥有房屋的负担能力，在2009至2014年这5年，大马屋价平均成长7.9%，超出大马家庭平均收入的7.3%涨幅。这是各州产业涨幅的平均水平，如果将巴生河流域、槟城、沙巴或柔佛南方分开来看，产业价格涨幅普遍在双位数之间。
以2014年房屋的可负担性，被视为严重难以负担，屋价对比收入的比率为4.4%，特别是在一些人口较多的州属。
结语
居者有其屋是每个人心中的愿望，而大马政府自独立以来，不断探讨及给予各项房产奖掖，就是希望人人都有能力买房。考虑到需求的不同，数十年下来，房产类型也不断在更改且变化多端。
文章来源：
星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：郑碧娥‧2017.12.10
