2016年02月14日
对產业领域而言，2015年是惨淡的一年，马股的產业指数（KLPRP）在去年是表现第2差的领域指数，全年挫跌8%，跑输同期下跌4%的富时大马综合指数。
与此同时，从今年初至2月2日，產业指数继续落后大市，该指数进一步挫跌6%，至1113点，相比富时大马综指同期滑跌2%，至1656点。
然而，联昌国际投行分析员认为，儘管產业领域短期前景依然挑战，不过，当前是重新將目光转向產业股的时机，因为从歷史水平来看，该领域目前的估值便宜，而且部份產业股拥有重估的潜在利好因素，加上经济状况预计將在下半年改善，从而预期產业销售將在下半年復甦。
因此，联昌国际投行將產业领域的投资评级，从「中和」，调高至「增持」。
从消费税（GST）在去年4月开跑，到大宗商品价格暴跌、国內政治不確定、令吉匯率急贬，再到外围环境动荡，皆印证2015年之路崎嶇难行。
在如此大环境下，產业是深受衝击的领域之一，產业股表现大幅滑落。
大马交易所產业指数去年跌幅达8%，落后富时大马综合指数的4%跌幅。
除了经济及政治因素之外，打房措施以及產业项目供应过剩亦引起市场忧虑。
联昌国际投行分析员回顾说，他在去年初將產业领域的评级下调至「中和」，原因是预期消费税（GST）开跑对该领域带来的潜在影响，也预示2015年將充满挑战。
「不过，產业领域的表现却比我们想象中更差。大马交易所的產业指数是所有领域指数当中表现第二差的指数。该指数年头以平稳姿態开跑，但受到市场负面消息衝击后，该指数最终跌得鼻青脸肿。」
短期仍波动
在风口浪尖上，只有绿盛世（ECOWLD，8206，主板產业股）达到他们30亿令吉的销售目標，其他发展商皆无法达標。
不过，联昌国际分析员表示，產业股的基本面依然良好，而大马消费情绪及整体经济预计將在下半年復甦。因此，投资者或可將目光转回產业股身上。
他说，无可否认，该领域短期前景仍波动，包括消费者情绪疲弱、银行贷款標准严峻、以及经济成长放缓。
同时，高档產业价格亦有下行风险，因此刚竣工的產业仍有议价空间。
此外，由于商业活动及消费者开销疲弱，因此发展商同样在办公室及零售单位的销售上面对难题。
整体而言，產业市场2016年依旧挑战。
不过，该分析员强调，该领域的基本面比许多人想象中更好。
下半年经济或好转 房產领域料回温
分析员说，產业供应过剩的问题在于「错配」，即一些已落成的產业缺乏需求量。
无论如何，过去几年的新住宅单位低于歷史平均水平。
在巴生谷一代，2011年至2014年间，平均有3万4000住宅单位完工，这远低于2001年至2010年的平均8万5000个单位。同样情况亦发生在檳城及柔佛。
他说，上述情况说明了有部份积压的房屋需求无法得到满足。
此外，由于经济环境转弱，市场认为这將导致生活成本上升及裁员情况出现，进而导致屋主无法偿还银行贷款，最终会脱售房屋。
「贱价出售」机率微
此举將进一步提升二手市场的房屋供应。
不过，由于整体劳工市场仍处于健康水平，因此分析员相信房屋「贱价出售」在近期內出现的机率微小。
大马2015年11月份的失业率仅3.2%，因此，分析员相信低价出售房產將倾向于高档房屋，即每单位要价100万令吉以上的房屋。
「根据我们的调查显示，价格在100万令吉以下，并位于策略地点的產业销量，仍然非常炙热。」
与此同时，供应过剩的问题亦集中在高档產业，包括建筑面积较小的单位。
分析员表示，许多发展商谨慎看待潜在的供应过剩问题，并將主力从市中心转向郊区，如乌鲁冷岳（Hulu Langat）、士毛月（Semenyih）及双溪毛糯（Sungai Buloh）等。
这些地区正在进行的產业项目，多数提供2至3间房，价格介于60万至80万令吉的可负担范围。
另外，城镇项目的发展商亦开始转攻其他市场，如推出可负担价格的有地產业。
「我们相信高档產业供应过剩的潜在风险將不会成为有地產业的主要威胁，原因是两种產品的潜在客户群有异。」
另一方面，分析员称，市场普遍对房產领域有所误解，即认为房价已超越可负担的范围。
根据房屋价格指数，自2007年以来，房价上升了70%；但分析员认为，相比2007年，现在消费者更有能力负担市场上的房价，原因有二。
第一是家庭收入在这段期间內明显上涨，虽然今年的收入成长前景低迷，但在2014年，平均的家庭收入成长介于67%至80%。
第二，目前的银行贷款率低于2007年，买家的融资成本降低。
3因素驱使產业销售
整体来看，產业销售主要由3个因素驱使，即：经济状况、股票市场以及信贷。
经济学家预测我国今年的国內生產总值（GDP）將从2015年的4.7%，放缓至4.6%。
市场普遍认为，2016上半年大马经济对于政治不確定性、令吉走软，以及原油价格大跌仍有余悸；但分析员相信，消费者及业者已逐渐消化上述因素，因此下半年的成长预计將更好。经济成长將带动消费者情绪转强，从目前自金融风暴以来的最低谷回升。
此外，消费情绪亦受到股市牵动，若处于牛市，会带来財富效应现象，反之亦然。
联昌国际投行分析员说，「在消费税、政治及令吉影响转弱后，我们相信富时大马综合指数在2016年杪可上探1900点。这將带动消费者情绪走高，并提升市场消费。」
另外，大部份购屋者通过银行贷款融资，因此信贷供应是促成產业买卖的主因。
分析员指出，虽然贷款政策收紧的说法时有耳闻，但根据国家银行的最新数据，去年12月份的房屋贷款批准率达49%，仅稍微低于2013及2014年的平均52%。
他补充，银行系统的流动性亦处在健康水平，国行宣佈2月1日起下调法定储备金（SRR）比率至3.5%，亦预示著银行资金流动性將保持宽鬆。
高档產业需求饱和
从整体房屋市场基本面的情况来看，高档產业的需求似乎已来到饱和点，因此发展商急踩油门，搁置高档房屋计划。
「大马住宅產业市场基本面良好。虽然供应过剩的言论四起，但事实上，新房屋供应在过去几年仍低于市场需求。同时，发展商已意识到高档房產需求放缓的情况，重新调整并推出需求量更高的產业项目。」
因此，在基本面良好及经济復甦的环境下，分析员相信房產领域在2016下半年將回温。
另一方面，他说，有消息称政府有意重新推出发展商利息承担计划（DIBS）予首购族。
若此项计划通过，意味著政府的打房措施有所缓和。
提防4潜在风险
虽然分析员看好產业前景，但该领域仍面对一些风险，包括国民收入成长、银行贷款率、利率调升，以及政府廉价屋的竞爭。
分析员预测下半年的经济將会转好，并带动產业市场重新起飞。
不过，若收入成长停滯不前，房產市场將持续受到打击。但就长期而言，大马產业市场仍然向好。原因是大马人口较为年轻，家庭结构亦將支撑房屋需求走高。
此外，產业销售与银行收紧贷款政策息息相关，但上述提及的49%贷款率与2006年以来平均的52%相去不远。而在经济放缓后表现疲弱的消费者情绪，相信可在未来数月改善。
国行近期料不调利率
另外，银行贷款利率从过去的6.6%，下滑至去年11月份的4.5%，这是带动房价在过去几年走高的原因之一。
在美联储宣佈升息后，引发国行是否也会升息的隱忧，不过，基于经济环境疲弱，经济学家不认为国行將在近期內调升利率。
在第11大马计划下，政府宣佈在2016至2020年间將兴建60万6000单位房屋。而在一马房屋计划（PR1MA）下，將推出超过23万个房屋单位。这些房屋的售价將比市场价格低20%。
公共房屋计划似乎对私人发展商造成威胁。
不过，分析员相信，私人发展商仍然有优势，其一是公共房屋计划有特定的条件，即只限于月入不超过1万令吉的家庭，而吉隆坡有35%的家庭不符合资格。
另外，除了价格之外，购买房屋亦有许多其他考量，包括地点。
若拥有地理优势，是潜在买家购屋的诱因。
此外，公共房屋鲜少进行广告活动，以確保低成本，而私人界则积极推广，这也是优势之一。
买入產业股时机
无论如何，分析员表示，由于富时综指及油价今年初持续下探低水平，所以发展商上半年所面对的挑战或比去年预期更为严峻。因此，他將所追踪的发展商的2016至2018財政年每股盈利预测下调33%。
不过，他表示，所追踪的產业股拥有强稳的资產负债表，如UOA发展（UOADEV，5200，主板產业股）拥有凈现金，而马星集团（MAHSING，8583，主板產业股）的负债率仅5%。
此外，UEM阳光（UEMS，5148，主板產业股）及实达集团的凈负债比例则为29%及17%。而东家集团（E&O，3417，主板產业股）的凈负债比例虽然高达72%，但一旦英国业务臂膀成功上市后，该比例將下降至54%。
同时，绿盛世去年10月份的凈负债率仅37%，但在完成收购绿盛世国际的30%股权后，其凈负债將会提升。
「不过，我们相信该公司的负债率將保持在可控制水平，因其现金流將由42亿令吉的未入账销售所支撑。」
分析员表示，绿盛世仍是其首选產业股。他给予该股「增持」投资评级和2.05令吉的目標价。
「我们相信，该公司2016財政年40亿令吉的销售目標可达標，这將是该股获得重估的潜在因素。」
另外，他预测，斯里丹绒檳城填土计划第2期（STP2）有机会带动东家集团的股价攀升，因此將该股的投资评级上调至「增持」。
同时，UOA发展持稳的盈利及周息率亦能支撑股价走势，所以该分析员给予UOA发展「增持」投资评级。而马星集团、UEM阳光及实达集团的投资评级则为「守住」。
虽然產业股表现与销售表现息息相关，不过，根据產业指数对比每月房贷批准的数据来看，虽然產业的实际销量呈下行趋势，但產业指数依然走高。
由于股价將在实际销售回升之前回弹，因此该分析员认为，目前是买入產业股的时机，以保住最高的获利机会。
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