有blog友留言討論有關投資回報的計算問題，相信這是不少人有興趣的命題，當中亦有一些考慮，今天不妨拿來討論一下。
森的留言：
不知為何剛發了留言後不能顯示，所以唯有重新留言。
小弟最近也開始研究939（建行），有些基礎問題想請教一下。股息是否需要扣除10%股息稅？在收到股息時就已經被扣掉了嗎？
另一問題，我們計算股息率，應該計算扣除股息稅前還是後呢？因為我覺得如果落袋收到股息是已扣除稅項的話，是否用計稅後去計算股息率比較合適？
不知小弟的表達夠不夠清楚。另一比喻（問題），投資物業收租，計算回報率其實是租金x12/樓價，還是要把税項、管理費、差餉等成本都計算在內？
不好意思，好像問題多多，但我確實很想弄明白它，謝謝。
止凡回覆：
抱歉令你煩憂，寫好一篇留言又不見了，我也經常為這類情況而苦惱。今次也奇怪，檢查過trash box也沒有你的留言，不知是否blogspot的問題。
回到你的問題，據我所知，大部份H股都需要被扣10%股息稅，過戶時的數額已經被自動扣掉了。
其實這看看你拿這個股息率來做什麼，如果用來評估股息收入的話，當話是計「落袋」的部 份，如果是比較市場上不同股票的派息能力以評估其價值，則就應該計算股息稅前的數字，而坊間網站所列出來的都是股息稅前的數字。其實，最緊要你自己清楚每 個數字背後的意義，自然能明智地下決定。
到你物業收租回報的問題，租金回報率也只是單單計算年租金除樓價，這是一個給你拿來比較一下物業的投資價值，不會是扣除所有雜項開支後的數字，所以新樓的租金回報會更低，因為管理費多會偏高。
另外，每名投資者個人要按收租物業租金所繳交的稅率都不同，這要視乎投資者本身的個人入息及家庭環境而定，但這些稅率數字影響物業的租金收入，其實進入了個人財務的數字，與物業價值沒有直接關係。
這都是不錯的問題，值得另發文章深入討論其理念，多謝你的分享。
後記：
這個命題想討論很久了，是有關計算回報率的問題，我在留言的回應都解釋了概念。有一點我想提出的，不少人都難以把資金或個人財務，與投資項目的回報率作獨立考慮，他們會慣常地把屬於自己操作的數字加入投資項目中一併考慮。
舉個簡單例子，例如買入一家物業收租，租金回報有5厘，這是年收租金除以樓價的數字， 拿這個數字可以跟不同的投資項目作比較，好像債息、股息等，再比較風險作出投資決定。不過，很多時都會慣常地考慮按揭借貸息率，在高息環境就不值，在低息 環境的話，按揭只需2厘，收5厘租，這投資就十分抵買。
其實，投資者可以分開兩件事來考慮，投資物業的，本身的租金回報是一回事，而買物業的資金來源成本又是一回事。我們大約知道是5厘的租金回報率，就可以拿來分析這個投資項目值不值，資金來源是影響整個投資操作的問題，與這資產本身是否抵買無太大關係。
好像我full pay買入，賺5厘。若我是向銀行借7成2厘息的，賺不足5厘了。若我是向「財仔」、「大耳窿」借9成20厘息的，這投資簡直是「自殺」。所以，在討論一 個資產是否抵買，我們可以分析研究其價格與價值，其可產生的現金流。而如何買入這個資產，這不會影響投資項目的投資價值，但絕對會影響投資回報。
把這兩個概念好好弄清，自然會分辨到所指的是什麼數字。股息稅是因為國外股民的身份而 被抽的，物業租金收入的稅項是因為個人的入息而被徵收的，按揭供款的利息支出是因為資金成本所產生的。這是考慮投資回報時需要考慮的，但未有影響資產本身 的投資價值。當然，一些資產抵押（如物業），能得到比其他資產抵押更低成本的借貸，這將會是更深入的討論。
不時都有朋友會問某股票值不值得買入，其實這問題可能是指資產本身，若草草給了答案， 例如某股票算是抵買，而朋友又不懂分辨其意思，跑去問「財仔」借錢，又或者拿孖展作高水平借錢「訓身」買入這股票，這結果會變得慘不忍睹，因為大家可能混 淆了「資產投資價值」與「投資操作回報」兩回事。投資要配合個人背景，亂給意見隨時會幫人變害人。
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